危机还是转机?珠海二手房市场“量价齐升”背后莫要迷了眼!
不得不说，2026年1月，珠海二手房市场交出了一份比较亮眼成绩单：
首先，是成交量达919套，环比上涨5.4%，同比飙升86%，连续4个月保持增长；其次，是成交均价约1.44万元/㎡，环比微涨3.4%，同比虽下降20%，但近3个月价格已逐步企稳。这一波“量价齐升”背后，是买卖双方心态的转变：业主不再急于抛售，购房者则抓住利率低位和政策宽松窗口入场。从贝壳的统计数据来看，珠海1月份新增挂牌量3500余套，但看房人数却跌破1.5万，供需博弈之下，市场呈现“以价换量”向“信心修复”的过渡。南湾“大盘领跑”，横琴“一枝独秀”，老破小“跌跌不休”1. 南湾片区成“流量密码”
南湾凭借华发新城系列（三期至六期）、中信红树湾等大盘霸榜热门小区TOP10，近30日带看量超2000次。其中，华发新城五期挂牌均价1.81万元/㎡，成交均价1.76万元/㎡，成为刚需和改善客群的“心头好”。2. 横琴“高不可攀”
横琴二手房均价长期稳居珠海第一（2.85万元/㎡），而斗门、金湾等区域（均价不足1万元/㎡，甚至出现5字头），形成鲜明对比。3. 老旧小区“跌落神坛”
拱北关闸社区等房龄超20年的小区，单价跌至2.4万元/㎡，较2025年峰值回撤达20%，部分“老破小”产品甚至出现数月或者一年以上“零带看”，业主被迫降价抛售。登记流程优化：2026年1月起，二手房买卖转移登记等20项业务压缩至1个工作日，跨境办、跨省办全面落地，港澳及外地购房者“零跑动”；限购限售取消：2025年5月全面取消购房资格限制和转让年限，公积金贷款额度提至双职工100万元，首付比例降至15%-25%；信贷支持加码：首套房贷利率取消下限，开发项目“白名单”融资机制保障交付，降低购房门槛。政策组合拳下，市场流动性显著增强，尤其吸引深圳、东莞等外溢客群。新盘“四化住宅”冲击：2026年预计有将近30个新盘入市，而且基本上都打着绿色科技、智慧社区的旗号，使用率超100%，妥妥的对老旧二手房形成“降维打击”；库存压力持续：截至2026年2月，贝壳挂牌量约5万套，同比降5.2%，但月均新增挂牌3500套，去化周期仍需高达18个月，而有的区域甚至还得翻一番时间；看房热度下滑：1月看房人数环比降7.5%，购房者更趋理性，盲目追涨现象减少。优选地段与配套：南湾、横琴、航空新城等核心区抗跌性强，尤其关注地铁规划（如金琴快线南延）、商业综合体周边项目；避开“老破小”：房龄超15年、无学区加持的房源流动性差，增值空间有限；关注“四化住宅”：绿色建筑、智能家居、社区养老等新型住宅将成主流，如华发、正方推出了一些新型产品等；利用政策窗口期：公积金贷款额度提升、利率低位，刚需可趁低利率“上车”，改善型买家可置换核心区资产。珠海二手房市场正从“筑底”迈向“修复”，但回暖非普涨，无论刚需还是改善都需谨慎。2026年，政策红利与市场分化并存，购房者需理性判断，避免被短期波动误导，莫要被短期“涨势”迷了眼！-END-
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