2025 年至 2026 年初，北京与上海先后启动二手房收购试点工作，然而两地在试点区域选择上呈现出鲜明差异 —— 北京首站落子远郊区怀柔，上海则聚焦浦东、静安、徐汇等核心城区。这一 “郊区” 与 “核心” 的路径分野，不仅折射出两座超大城市对房地产市场调控的差异化思路，更直接影响着两类不同需求群体的置业决策与市场预期。

北京怀柔试点于 2025 年 7 月率先启动，由区属国企北京怀胜智慧城市公司作为实施主体，核心定位是通过 “以旧换新” 打通远郊区置换链条。

从房源要求来看，其瞄准的是龙山街道、泉河街道、怀柔镇范围内，房龄≤30 年（1995 年后竣工）、面积≤120㎡的普通商品住房，且明确排除储藏室、车位等非居住类资产。

这一标准既贴合远郊区二手房以刚需户型为主的市场特征，也通过 “房龄不超 30 年” 的限制，确保收购房源具备一定居住品质，避免过度聚焦老旧房源导致后续运营压力。

在操作流程上，怀柔试点突出 “安全与保障”，采用 3 家评估机构取中间值定价的方式避免价格争议，收购款直接划转至新房开发商抵扣房款，同时允许居民签订《保价协议》锁定 1 年内房价，这些设计精准解决了远郊区业主 “卖旧难、怕贬值” 的核心顾虑，尤其针对当地改善群体 “想换房却不敢动” 的观望心态提供了政策支撑。

与之形成鲜明对比的是，上海 2026 年 2 月启动的试点，将首批区域锁定在浦东、静安、徐汇三个核心城区，且房源标准直指市场 “硬骨头”—— 老旧小户型。

以浦东为例，明确优先收购内环内 2000 年以前建成、70㎡以下、总价≤400 万元的房源；静安则聚焦重点产业园区、核心商圈及轨交 3 公里辐射圈内的小户型；徐汇虽未明确年限，但同样以存量小户型为收购目标。

从数据来看，过去一年上海同时符合 “内环、70㎡以下、400 万元以内、2000 年前建成” 条件的二手房占比仅 6.9%，其中浦东占比 31%，静安区 11.3%，徐汇区 8.3%，这类房源普遍存在议价空间大、成交周期长的问题。

上海选择核心区老旧小户型作为收购标的，

一方面是为了缓解核心区保租房供需矛盾 ——2026 年 1 月静安、徐汇普通住宅平均租金分别达 115.55 元 /㎡/ 月、109.76 元 /㎡/ 月，且徐汇部分交通便利的保租房项目需轮候；

另一方面，通过收购核心区 “老破小”，为业主提供明确退出渠道，破解 “卖旧买新” 链条中的关键堵点，毕竟 2025 年上海一二手房套均总价差达 643 万元，核心区新旧房源价差更为悬殊。

两地试点在运作模式与资金逻辑上的差异，进一步凸显了 “郊区” 与 “核心” 的定位分野。北京怀柔试点以 “置换导向” 为核心，要求业主在出售旧房后需购买本区新房，且通过专用资金监管确保交易安全，本质上是通过政策杠杆激活远郊区内循环，消化本地新房库存；而上海试点虽也鼓励置换（如浦东要求业主同步购买本区新房，静安优先支持换本区商品房），但更强调 “托底市场” 与 “优化保租房布局” 双重目标。

资金来源上，怀柔试点未明确多元渠道，上海则构建了更完善的资金体系 —— 静安采用 “货币化配建资金 + 企业自有资金 + 银行贷款” 组合，徐汇通过区级财政资金引导与银行融资补充，建设银行上海市分行还为试点提供全周期金融服务，这种多元资金模式为核心区高房价下的收购工作提供了支撑，也为后续可能的规模扩容预留了空间。

从政策效果预期来看，北京怀柔试点更偏向 “精准激活区域市场”，通过解决远郊区业主置换难题，带动本地一二手房联动，同时补充远郊区保障性租赁住房供给，适配当地新市民、青年人的居住需求；上海核心区试点则具备 “市场信号意义”，其通过收购核心区老旧房源为同类资产设定 “价格锚”，缓解业主对房价下跌的担忧，同时将保租房布局从传统郊区拓展至市区，更精准匹配核心区就业人群的 “职住平衡” 需求。

有助于释放改善型需求，缩短存量房交易周期，同时为市场兜底，而北京怀柔试点则为远郊区房地产市场调控提供了 “以旧换新” 的可复制样本。

两座城市的试点路径虽不同，但本质上都是通过政府或国企介入，破解房地产市场的结构性矛盾。对于购房者而言，北京远郊区业主可借助 “以旧换新” 政策实现改善需求，降低置换风险；上海核心区 “老破小” 业主则迎来政策托底机遇，无需再为 “低价抛售” 焦虑。未来，随着两地试点的推进，或许还将出现 “郊区向核心延伸”“核心向郊区借鉴” 的政策融合，为超大城市房地产市场平稳健康发展提供更多探索方向。