收购二手房用于保租房，上海市打响了2026年一线城市楼市去化“第一枪”。
2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房（以下简称“保租房”）项目签约活动在上海市举行。据悉，此举也标志着，上海市通过收购存量二手房扩大保租房供给工作，已进入实质性推进阶段。
作为楼市热门城市，上海市上述举措引发高度关注。业内人士认为，此举将有助于进一步激活“置换链”、稳定二手房价格预期、更好对接各类群体租赁需求。
2月3日，上海市浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称“浦东新区公租房公司”）相关工作人员向《中国经营报》记者表示，具体政策和实施细则还没有出来，目前仅登记相关信息。
“加强一二手房联动，是促进新房市场去化的有力工具。”对于上海市收购二手房用作保租房的做法，同策研究院联席院长宋红卫向记者表示：“国家政策在这方面给予了大力支持，在收购二手房用作保租房过程中，专项债和保障房再贷款政策发挥了积极作用，较低的利率水平也为保障房运营打开了空间。”
实施细则尚未出台
据了解，2月2日，上海市收购二手住房用于保租房工作取得实质性进展。上海市浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区，收购主体为区属保障性住房公司。
在业内人士看来，2026年新年伊始，上海市推出收购二手房做保租房的举措，在缩短保租房建设周期的同时，也有助于更好满足各类群体租房需求，进一步提升城市对人才的吸引力。
上海市“十五五”规划建议明确提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。
“根据上海市‘十五五’规划建议，要重点解决青年人和新市民的居住需求，收储二手房是筹措保障性住房的一个新渠道，并缩短了建设周期。”宋红卫向记者表示。
记者注意到，上海市住房和城乡建设管理委员会此前发布的信息显示，“十四五”期间，上海市规划建设筹措保障性租赁住房60万套（间），用来解决新市民、青年人和一线务工人员等群体的阶段性住房困难问题。“目前，这一目标已经提前完成。”
对于上海市收购二手房用作保租房的做法，中指研究院上海数据总经理张文静也分析认为，此举将有效扩充保租房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。
据了解，第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。
值得注意的是，上海市上述三区在收购二手房用作保租房过程中，对二手房的要求也各不相同。
以浦东新区为例，该区将按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。
“如果有置换意向，我们目前会做登记，但具体政策和实施细则还没有出来。”2月3日，浦东新区公租房公司相关工作人员告诉记者，当天已有很多市民打电话咨询。
此外，记者也拨打上海市闸北公共租赁住房投资运营有限公司在企查查公示的注册电话求证，但一直提示“您拨打的电话正在通话中”。
“浦东新区作为政策改革引领区，具备全环线的纵深覆盖和重点产业布局，静安区和徐汇区尽管都是传统豪宅区，但在总部经济和产业驱动引领方面呈现出差异化发展态势。”宋红卫向记者表示，“此次试点有一定的代表性和试点意义，通过试点经验总结，未来一定会进一步扩大实施范围。”
收购二手房背后的考量
收购动作，背后有考量。
上海启动收购动作，是因为，市场存在真实的需求，特别是青年人才的居住需求。
上海地少、房价高，不少初入职场的年轻人是靠租房来解决居住问题。近几年上海一直在投放保租房。
“十四五”期间，上海保租房筹措达47.7万套，超额完成目标。但是这些保租房约八成位于中环以外区域。换句话说，位于市中心的保租房，其实占比不高。
随着产业新趋势出现，中心城区居住需求越来越突出。
比如，现在越来越多的新兴产业和公司，把地址选在了中心城区。跟着这些产业来的，是大量年轻人，他们都想在上班附近住，不用跑远路。
除了想住得离上班地方近，能不能尽快住进去，也是年轻人很关心的一个需求。
以前，上海主要靠规划新建、非居住房屋更新转化等方式来供应保租房，往往周期较长。收购模式则不同，它能快速增加保租房供给，不用等那么久，可以最大程度方便年轻人通勤、改善生活。
从更大的行业角度看，收购动作对房地产行业还有一个影响，激活置换链。
很多改善型购房者不是没有买房需求，只是需要“先卖再买”。但在这个过程中，中介费、税费，还有置换期间可能产生的过渡居住成本，都会影响人们的购房意愿。
区属国企收购二手房，在很多人看来代表着官方收购，一般来说，操作规范、价格公开透明，能有效解决人们担心的问题，如置换时间过长、报价不透明、怕被“坑”等问题。
目前，试点区尚未公布具体收购细则，后续效果还有待观察。
其实，国企能不能顺利完成二手房收购，关键看给出的价格，能不能符合当下的市场行情、让卖房人认可。
有专家建议，企业不宜对收购价格过于苛刻，如果以不低于市场成交价的标准推进收购，将更有利于促成交易，让二手房的置换链条真正畅通起来。
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