郭艳红
摘要：在复杂的商业与居住租赁环境中，转租行为日益普遍，当出租人与承租人之间的主租赁合同因法定或约定事由解除时，处于转租法律关系中的次承租人权益将受到巨大冲击。司法实践中，因出租人行使合同解除权而导致次承租人被迫腾退、经营中断、损失惨重的案例屡见不鲜。《中华人民共和国民法典》第七百一十九条关于次承租人代为偿还请求权的规定，为破解这一困境提供了新的法律工具，但实践中仍存在诸多实务难题。本文旨在分析主租赁合同因拖欠租金被出租人行使单方解除权的情形，对转租合同的影响，研究次承租人的应对策略，核心是次承租人如何行使《民法典》第七百一十九条赋予的代偿请求权，以阻却合同解除维护占有权益、以及向承租人乃至出租人主张损失赔偿等具体的救济方案，最终为次承租人提供一套事前防范与事后救济相结合的全方位风险应对方案。
关键词： 转租合同；合同解除；次承租人；代偿请求权；损失赔偿
一、引言
随着市场经济的发展，转租，作为优化资源配置、盘活闲置资产的重要市场行为，在商业地产和长租公寓等领域尤为活跃。然而，转租法律关系构建于“出租人—承租人（转租人）—次承租人”的三方结构之上，其稳定性高度依赖于“出租人-承租人”之间主租赁合同的存续与履行。一旦主租赁合同因租金拖欠原因被出人人解除，次承租人合法占有、使用租赁物的权利基础顷刻崩塌。实践中，次承租人往往投入了大量装修资金，并基于长期稳定经营的预期进行了商业布局，主租赁合同的解除无疑会使其面临被迫腾房、经营中断、投资血本无归等毁灭性打击。由于信息不对称，次承租人对主租赁合同的履行状况通常不知情，直至收到法院传票或腾房通知时才被动卷入纠纷，维权之路艰难重重。因此，本文旨在梳理主租赁合同解除后的法律后果，为次承租人厘清有效的应对策略与救济手段，具有极强的现实紧迫性和理论价值。
二、理论基础：转租中的法律关系剖析
要研究次承租人的救济问题，必须首先清楚转租中所涉及的三方之间的法律关系：
（一）出租人与承租人之间的租赁合同关系
这是基础法律关系，也是主租赁合同关系。双方的权利义务由租赁合同约定，并受《民法典》合同编和物权编的调整。出租人负有交付适租房屋、维修等义务，享有收取租金的权利；承租人负有支付租金、按约定使用房屋等义务，享有使用房屋的权利。
（二）承租人与次承租人之间的转租合同关系
这是派生法律关系。承租人经出租人同意后，将其承租的房屋部分或全部转租给次承租人，双方形成转租合同关系。该合同的有效性通常以主合同的有效存在为前提，即具有“从属性”。根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意转租的，转租合同有效。
（三）出租人与次承租人之间的法律关系
原则上，基于合同的相对性，出租人与次承租人之间并无直接的合同关系。然而，当主租赁合同解除后，出租人基于所有权要求返还房屋时，便会与基于转租合同占有房屋的次承租人发生直接的权利冲突。此时，法律必须在出租人的所有权与次承租人的占有权之间进行权衡。《民法典》第七百一十九条创设了次承租人的代偿请求权，打破了严格的合同相对性，为双方建立了直接的法律连接点。
三、次承租人签署转租合同将要面临的主要风险与困境
当主租赁合同解除，次承租人将从合法占有人瞬间变为无权占有人，并陷入多重困境：
第一，即时腾退风险：出租人基于《民法典》第二百三十五条规定的物权返还请求权，有权直接要求实际占有人（次承租人）返还房屋，而次承租人基于转租合同的债权难以对抗出租人的物权。
第二，重大经济损失，包括装修添附损失：无法拆除或拆除会严重贬值的装修投入；停业停产损失：尤其是商业经营中，预备期、客源积累、员工成本等预期利益损失；预付租金损失：支付给转租人的未到期部分的租金及押金；搬迁费用损失：寻找新址、搬迁设备等的成本。
第三，求偿对象很大可能落空：直接违约方是承租人，但其往往在拖欠租金后已缺乏偿付能力，而具有偿付能力的出租人，与次承租人并无合同关系，原则上无赔偿义务。
第四，信息壁垒与被动地位：次承租人难以知晓主租赁合同的履行状况，出租人也无法定义务在解除主租赁合同前通知次承租人，导致其缺乏预警和提前应对的机会。
四、核心应对策略
（一）：阻却解除——行使代偿请求权
《民法典》第七百一十九条：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”，这一规定为次承租人提供了代偿请求权法律依据。这是在危机爆发前进行“紧急止血”的最有效手段。
但需要注意的是，该条款的适用有限制情形，即主租赁合同是因承租人拖欠租金而面临解除。如果主租赁合同是因其它原因解除，如擅自改建房屋、超期转租或若转租未经出租人同意（如《民法典》第716条）等情况，则次承租人无权行使代偿权。需要说明的是，如果主合同的解除是源于承租人擅自转租（即未征得出租人同意），那么根据《民法典》第七百一十八条，出租人自知道之日起六个月内未提出异议的，则不得再主张解除合同。这意味着，如果出租人未及时行使解除权，转租关系将获得默认而稳定下来。
次承租人在行使代偿权之前，需要根据实际情况评估“代为清偿”的可行性：若解除原因是承租人拖欠租金，计算“代为清偿的成本”（如承租人拖欠3个月租金共3万元），若次承租人的“继续经营收益”（如每月利润5万元）超过成本，可选择代为清偿。如果代偿成本过高，则次承租人需要考虑代偿超过转租合同应承担部分，是否能接受向转让人追偿的方案。
具体租金代位求偿权操作步骤如下：首先，需要获悉承租人欠租情况（可通过与出租人沟通了解），及时向出租人作出书面表示，愿意代承租人支付欠付的租金及违约金，并将相应款项直接支付至出租人账户，并保留好付款凭证。一旦次承租人代偿完毕，出租人解除合同的主要理由（欠付租金）即告消灭，出租人便无权再主张解除合同。主租赁合同得以存续，转租合同也自然转危为安。
（二）追索损失——主张损害赔偿
当出租人要求腾房不可避免时，追索经济损失成为次承租人的最后保障。次承租人索赔对象包括：向承租人（转租人）主张违约责任：这是最直接的索赔路径，因承租人的过错（欠租等）导致主租赁合同解除，进而致使转租合同无法履行，构成根本违约。在此情形之下，次承租人可以分“五步走”主张赔偿：
第一步：核实主合同解除的原因：向承租人、出租人索要“解除通知”，确认解除原因（是承租人违约还是出租人违约）。
第二步：收集证据：实际使用证据包括租金支付记录、水电费账单、营业流水；实际损失证据包括装修合同、付款凭证、员工工资表（营业中断的人工损失）等。
第三步：及时解除转租合同：向承租人发送《解除转租合同通知书》（需书面，保留快递记录），明确要求转租人返还主合同解除后的租金、赔偿装修损失、营业损失。
第四步：起诉或仲裁：若承租人拒绝赔偿，次承租人可向法院起诉，要求承租人返还多付租金，赔偿实际损失（如装修费、营业损失）、承担违约金。
值得注意的是，在特定条件下，次承租人也可突破合同相对性，要求出租人进行适当补偿，当次承租人为善意（不知承租人欠租等违约行为），且出租人明知或应知转租事实而未提出异议，甚至收取过租金，则次承租人对出租人形成了一定的信赖利益。但向出租人主张补偿的范围主要是装修添附的损失，依据是《民法典》关于添附的规定，当装修物与房屋形成附合，无法拆除或拆除会损害房屋价值时，房屋所有权人（出租人）因获得了装修利益，应给予次承租人公平补偿。
五、给次承租人的全面风险防范建议
“防患于未然”远胜于“亡羊补牢”。次承租人在签订和履行转租合同时，首先应做到在签约前，必须审核主租赁合同原件，重点确认出租人是否同意转租、主租赁合同租期是否长于转租期、承租人是否拖欠租金。关于确认出租人同意转租理想方式是促成出租人、承租人、次承租人三方共同签署补充协议，明确转租事宜，最低限度也应取得出租人书面同意转租的证明。其次，次承租人即时作为合同乙方地位，也应主动提出优化转租合同条款，在转租合同中明确约定，若因承租人原因导致主租赁合同解除，承租人应承担的违约责任（包括赔偿范围、计算标准），并可约定高额违约金以增加违约成本。再者，作为次承租人，控制租金支付周期与方式，避免一次性支付大额长期租金，采取季付或月付方式，并尽量通过银行转账支付，明确款项性质。最后，需与出租人保持沟通，监控风险，履行过程中，与出租人建立良好沟通，不定期了解承租人支付租金的情况，及时掌握主租赁合同履行动态。
结论
转租合同因主租赁合同欠租被解除而陷入履行不能的困境，是次承租人面临的重大商业与法律风险。《民法典》的代偿请求权制度为次承租人提供了主动防御的法律武器，与损失赔偿请求权则构成了事后救济的双重保障。司法实践中，法院也越来越倾向于运用公平原则和利益衡平理念，在保护出租人物权的同时，兼顾善意次承租人的信赖利益和生存发展利益，对于次承租人而言，全面的风险应对策略应当是“事前预防、事中阻却、事后索赔”的三位一体。唯有如此，次承租人才能在这场由他人引发的危机中，最大限度地维护自身的合法权益，保障经营的稳定与安全。
