法律知识 | 单独所有的房产一定是夫妻个人财产吗?答案藏在三个关键细节里 #律行法服

典型案例：王先生婚前全款购买北京朝阳区房产，登记在自己名下，婚后未添加配偶姓名。离婚时，法院认定该房产为王先生个人财产。

法律依据：

1.《民法典》第1063条明确，婚前财产属于个人财产，除非另有约定。

2.最高人民法院司法解释强调，婚前全款购房且登记在购房人名下，房屋自然增值部分也归个人所有。例如王先生婚前购房价300万，婚后增值至500万，增值的200万仍属个人财产。

特殊情形：

• 若婚前购房但婚后共同还贷，则共同还贷部分及对应增值需补偿配偶。如王先生婚前首付100万，婚后夫妻共同还贷200万，离婚时需向配偶补偿还贷本金及增值部分。

典型案例：李女士婚后用工资收入购买上海静安区房产，虽登记在自己名下，但离婚时法院判定为夫妻共同财产。

核心逻辑：

1.婚后收入默认共同所有：根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间取得的工资、投资收益等均属共同财产，用共同财产购房自然属于共同财产。

2.登记信息不改变财产性质：即使房产证仅登记一方姓名，只要购房资金来源于婚后收入，仍视为共同财产。例如李女士用婚后存款支付首付，并用公积金贷款购房，即使登记个人名下，仍属共同财产。

例外情形：

• 父母全额出资赠与：若一方父母婚后全额出资购房并登记在子女名下，视为对子女个人的赠与，属个人财产。

• 书面财产约定：夫妻可通过书面协议约定房产归属，如签订《婚内财产协议》明确房产归一方所有，需办理公证以增强证明力。

典型案例：张先生父亲去世前立遗嘱，将名下房产指定由张先生继承，登记在张先生个人名下。婚后张先生妻子主张分割房产，法院未予支持。

法律要点：

1.遗嘱优先原则：根据《民法典》第1063条，遗嘱或赠与合同中明确归一方的财产，属于个人财产。例如张先生父亲遗嘱载明"房产由张先生个人继承"，则该房产不纳入共同财产范围。

2.无明确约定时按共同财产处理：若继承或赠与未指定归属，则视为共同财产。如张先生父亲遗嘱仅写"房产由张先生继承"，未排除配偶权利，则婚后继承的房产可能被认定为共同财产。

1.核查购房时间：区分婚前/婚后购房，婚前购房需保留全款支付凭证。

2.固定资金来源证据：保存银行流水、转账记录等，证明购房款来源（如婚前存款、父母赠与等）。

3.签订书面协议：对房产归属有特殊约定时，务必签订书面协议并公证，避免口头约定的举证风险。

误区1："房产证加名即共同财产"

正解：加名行为可能被认定为赠与，但需办理过户登记才生效。若仅签订加名协议未过户，可能不产生物权变动效力。

误区2："婚后还贷部分必然平分"

正解：共同还贷部分需补偿本金及增值，补偿数额=共同还贷额×（房屋现值÷购房成本）。例如共同还贷50万，购房成本200万，现值400万，则补偿额为50万×（400万÷200万）=100万。

误区3："个人财产购房永远属个人"

正解：若婚后将个人财产与共同财产混同购房（如用婚前存款支付首付，婚后共同还贷），则可能被认定为共同财产，需按出资比例分割。

房产归属的认定是婚姻财产纠纷的核心问题。建议夫妻在购房时明确资金来源、签订书面协议，并通过公证固定证据。

当面临离婚财产分割时，及时咨询专业律师，通过法律程序维护自身权益。记住：房产证上的名字，只是法律认定的起点，而非终点。