一、一般情况下，属于个人财产。
一方的婚前财产属于个人财产。夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
二、双方可以约定，一方将房产部分或者全部赠与给另一方，过户前可撤销，过户后不可。
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，房屋因是不动产，权利是否转移以登记为准。过户之前可以撤销，过户后不可撤销。另外如果赠与协议经过公证的，则不能撤销，赠与人有配合进行过户的义务。
三、婚前房产，婚后房产增值，增值部分也是个人财产。
夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。也即，房屋的自然增值还是个人财产。
四、假如婚前房产出租，租金收入，实务中认定不同。
1、认为不是夫妻共同财产，没有财产权益，无权获得租金收益。
某案中法院认为，原告要求被告向其支付房屋出租收益，该项诉求的请求权基础在于原告对于涉案房屋具有财产权益，但根据已生效的民事判决书，已认定诉争房屋不属于夫妻共同财产，原告对涉案房屋不享有财产权益，故其要求被告支付该房屋的租金收益，于法无据，本院不予支持。
2、认为租金收益系孳息，属于个人财产。
某案中法院认为，位于某处的房屋系被上诉人张某的婚前财产，在上诉人王某与被上诉人张某结婚后所收取的租金系该房屋的孳息，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十六条的规定，该租金不属于夫妻共同财产，上诉人王某无权要求分割。
3、看是否实际参与管理经营，参与为夫妻共同财产，未参与的则为个人财产。
某判决中一审法院：经查，上述两处房产均系被告婚前财产，因此，该两处房产在原、被告婚后所产生的孳息，即租金理应归被告所有，故对该项请求，本院不予支持。
二审法院：关于张某婚前个人所有的房产婚后出租的租金是否是共同财产的问题，经查，该房屋系张某婚前个人财产，对房屋出租一节，赵某并未参与管理经营以及对房屋的修缮，该租金应归张某所有。故原审法院认定为张某个人所有，具有事实和法律依据，对赵某该项上诉主张，本院不予支持。
4、直接认定为经营性收益，无论是否真正经营，属于夫妻共同财产。
某案中，原告主张应为经营性收益，涉案的房屋属于被告与其母亲（即第三人）共同共有，按照法律规定该房屋被告与第三人各占一半份额，即原告应分得四分之一的租金收入。另，被告宣称租金由其母亲负责收取和管理。
被告主张应为孳息，此外，本案的被告在微信中已经向原告确认其从未参与房屋的出租管理，甚至不知道房屋的具体地址，涉案房屋全部是本案的第三人负责管理经营，因此该租金的产生不是在夫妻关系存续期间经营产生的，不能认定为夫妻共同财产。且夫妻关系存续期间的租金在原被告结婚家庭生活开支已经花费，没有剩余。原告没有举证证明婚姻关系存续期间还有租金的存在及其存放的形式。分割夫妻共同财产应当是双方离婚时存在的净资产，并非双方婚姻关系期间收益资金的简单相加。综上所述，原被告之间已经无夫妻共同财产需要分割。
法院经审理后认为，首先，本院认为一方婚前的房产在婚后产生的租金收益不属于孳息，而属于被告的经营收益，应认定为夫妻共同财产。其次，离婚时分割夫妻共同财产是处理现存的夫妻共同财产，而不是曾经发生过的财产。第三，原告提交的证据不足以证实被告和第三人收取了相关租金及具体金额以及离婚时尚余该房产租金及具体金额。第四，原告提交的证据不足以证实被告存在大额的、不合理的支出。综上，原告主张分割被告与其母亲共有的婚前房产婚后的租金收益缺乏事实依据，本院不予支持。
这个案例中，法院就直接认定，属于经营收益，而不论是否实际参与管理。
现实中大致不外乎这几种情况。
五、房产转让后购房或者投资
一方婚后用个人财产购买房屋，比如婚前个人房产转让后换另一套房产，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产。
比如房产转让价款用于搞投资活动，本金部分，依然还是个人财产。投资收益则属于夫妻共同财产。当然，投资就可能亏损，需要双方提前协议好。
参考法条：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)
第二十五条 婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的其他应当归共同所有的财产：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第三十一条 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
