市区七子中，普陀总以吊车尾的形式存在。
占着市中心之名，身上有想脱却脱不掉的城郊结合稀碎感。
右手挨着静安、长宁，是望尘莫及的出生和繁华；
左手的宝山和嘉定，虎视眈眈中满是不服输的傲气。
强邻环伺的结果，是普陀这十年来楼市地位的不断掉档。
普陀也曾是意气少年。
翻开过去二手住宅成交，从2011年-2015年，它的二手成交始终保持16区第4名的地位。
前面杵着上海三座万年不变的成交大山：浦东、闵行、宝山。
那几年的普陀，长风的豪宅强势刷屏，真如“港味”十足的大手笔，长寿&武宁稳坐苏州河旁。
故事的转折从2016年开始。
随着上海房价一路开挂，普陀的地位却一点点滑落，第5、第6...直至后来的第8。
嘉定、松江、宝山的崛起和成熟，吸走了大量想上车刚需的年轻人，
静安闸北的合并，让追求改善的人们有了名字更好听的选择——“新静安”。
普陀身上却透出了一股中登味，是那种不修边幅的疲态和无力感。
还好，当如今的二手房价重回2016年时，普陀的位置又回来了。
截至2025年，普陀以1.43万套位居全市第5名，前面除了浦东、闵行、宝山那三位外，仅次于松江。
距离它自己的历史最高位仅差一步之遥。
增长的还有成交量和占比。
2025年是普陀近4年以来的成交高峰，环比增长了12.5%。
但比起成交的绝对量，全市占比更值得被看到——
6.4%。
我对比了10年前，这个数字几乎已经和2014年前后的市场份额打平了（2014年当时的占比为6.5%）。
眼下的普陀，的的确确在被更多人看到和选择。
它究竟发生了什么？顺着数据我们继续看下去。
考虑到6年的数据量过于繁复，这里我选了成交量近乎相同的2021年和2025年作对比。
巧的是，它们刚好代表了楼市的冷热两个面。
变化一：普陀它变得更刚了
最明显的是200万以下的成交，4年翻了4倍，占比达到23.3%。
绝对值增加了2600套（下文我还会释放不同总价段卖的最好的小区名单）。
但同为刚需的300-550万却没这么幸运了，成交的数量和绝对值双双明显萎缩。
把这些变量聚焦到板块上，普陀内部的成交萎缩其实相当剧烈，且分化。
除万里和长征，这两个小量级的板块出现了增长外，辖内另外7个板块都出现了不同程度的萎缩。
结合成交的绝对量来看，像昔日三五百万的成交大户：光新、桃浦、真如尤为明显。
我思考了原因，觉得主要两方面带来的：
1、市场价值的真实回归。
这些板块内部老旧房源同质且成片，比如甘泉、宜川，体量都不小。
房龄老旧的它们在这轮下调时，从之前高位掉落到300万以下。
这也就能解释的了普陀300万以下的成交相当活跃的原因。
本质上，要买的人没走，只不过留在原地捡到更便宜的“漏”。
2、缺乏外部价值支撑。
不同于长征、长风和曹杨这样有优质教育资源的板块，也没有武宁、长寿的内环内+密集轨交的物理优势，
这些老房价值除了靠着房价跌出来的租售比能被人高看上一眼外，很难再有别的出路。
变化二：留得下初级改善，难留中高端客户
到了550-900万的总价，其实可以在普陀挑挑拣拣了。
像中远两湾城、大华颐和华城等都是去年这个总价段的热门成交盘。
这种流转于价格、地段和房龄间的平衡态，一直算普陀的舒适区。
年成交2400来套+17%的占比，成了它穿越周期的恒定结构。
一旦来到900万-3000万，中高端改善客的占比在慢慢减少。
当然这并不算普陀一个人的课题，也是全上海中高端市场面对新房冲击带来的压力。
好在塔尖上的一点购买力还能撑住，3000万以上的成交还算稳定。
从1月开始，普陀的二手房价环比跌幅，整体上是在明显收窄的。
1月1.3%的房价环比跌幅显著小于去年12月的1.7%，低于同期的杨浦、虹口和全市均值。
但因为普陀的市区属性＋刚性成交，让它在房价的变化上也有着鲜明的分化。
先看550万以下的的刚需部分。
普陀呈现出越刚，跌幅收窄越明显的特征。
比如200万以下的房子，从12月的1.6%收缩到0.91%，幅度明显大于全市同总价段均值。
这样的情况在400万以下非常普遍。
普陀的刚需市场中，买卖双方已经开始有了各让一步，不是一边倒的迹象。
除了刚需本身成交活跃外，估计和去年12月普陀突然开窍式的旧改提速有很大关系。
但到了400万往上，跌幅收窄的幅度明显小于全市。
到了这个预算，无论去隔壁的静安、长宁追求更好的地段，
还是去隔壁的嘉定、宝山淘更新更好的房子，总之在400万以上区间，普陀房东仍处于弱势的地位。
到了改善及以上区间，这个情况继续被放大。
在这里，我们感受到普陀跌幅收缩力明显减弱了，甚至敌不过全市的平均跌幅。
900-1500万中，出现了1月比12月跌幅更大的情况。
这个价位对应的大多是一些区内一二十年的中期商品房，时间线和我开篇提到普陀昔日的荣光时代相匹配。
这些盘的绝对位置通常也不差，通常都在中环线内。
像中远两湾城、绿地世纪城、新湖明珠城、中鹰黑森林等都是这个区间的成交之王。
但问题就在于：
当这些大体量盘遭遇房龄老化时，两个不利因素同时产生了压力同频。
房东间因持有成本大相径庭，出现砸盘的概率往往高很多，从而形成了房价锚点的不断下滑，对价格形成更显著的负向作用。
而这也是普陀给自己的，最后一次纠偏、纠错的机会。
如果在浦西七区中，要说哪个区最能代表全市二手，我想应该是普陀吧。
横跨内、中、外三条环线，写尽了上海楼市下行时，不同市场的分化与挣扎。
从20多年前首批参与苏州河沿岸开发的第一人，到如今被caz规划排除在外，
是的，普陀或许一时间还很难站回舞台中央，但也正因为它的存在，给了许多寻求住着方便、有性价比的普通人，温暖朴实的选择。
这一次普陀再次被人看到，或许不再是因为熠熠生辉的楼市，却更多了一些踏实烟火的家味道。
附上2025年部分成交活跃小区名单，如果有需要其他总价楼盘的小伙伴，可以后台留言，或扫码入群。
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