2025年3月22日 星期六 多云
日记执笔人：林知夏
今日工作时长：15小时
今日案件：刘美兰养老房赠与无效案接待取证、江若曦案回款解封、张桂芬案宣判跟进、李梅家暴案庭前准备
清晨六点，天色微蒙，云层轻薄，风里带着一点初春的凉意。我刚打开案件看板，一个特殊的预约弹了出来——72岁高龄原配，因丈夫偷偷把唯一养老住房赠与私生子，无房可住、面临流落街头风险，今天紧急上门求助。
在我划分的原配类型里，这是第五类：高龄/失能原配。她们年龄大、身体差、信息闭塞、经济完全依附配偶，维权能力几乎为零，案件往往涉及唯一住房、养老钱、继承权、私生子分产等高敏感、高伦理冲突点。这类案件的核心不是争财产，而是保命、保房、保晚年尊严，办案必须兼顾法律、医疗、养老、社区救助，是所有类型里综合难度最高、责任最重的一类。
七点四十分，我走进律所，苏晓棠已经把《高龄当事人办案规范》《养老房确权规则》《无民事行为能力风险防控表》打印整齐，桌面上贴了黄色警示：慢语速、重安抚、全程录音录像、纸质大字版材料、联动社区养老机构。经过前十章的实战与复盘，她已经能自动根据当事人特殊属性，启动对应的风险防护与接待流程。
“林律师早，预约人刘美兰，72岁，患高血压、冠心病，独住老旧小区，丈夫王建军76岁，三年前结识第三者并育有一子，近期偷偷将夫妻共有唯一住房以‘买卖’形式过户至私生子名下，老人现在被第三者威胁搬离，随时可能发生肢体冲突。”
“高龄案第一原则：人身安全与居住权＞确权胜诉。先稳住居住，再打无效，全程避免老人受刺激、受惊吓、出庭劳累，能书面审理就书面审理，能线上就线上。”我再次强调。
九点整，电梯门缓缓打开，一位头发花白、身形瘦弱、拄着拐杖的老太太在社区网格员搀扶下走进来，她穿着洗得发白的外套，左手紧紧攥着房产证复印件，嘴唇发颤，一坐下就控制不住掉眼泪：“律师同志，那是我一辈子的房子，是我的养老房、救命房，他偷偷给了外面的野种，现在要把我赶出去，我没地方去啊……”
我立刻调低语速、放大音量，递上温水，先做十分钟情绪稳定干预，再按照《高龄当事人接待规范》，用大字版笔录、逐条确认、慢速提问的方式，完整固定案情。
原告人物介绍：刘美兰
刘美兰，女，72岁，退休工人，无退休金以外收入，患有高血压3级、冠心病、膝关节退行性病变，长期服药，行动不便。与丈夫王建军结婚52年，育有一女已出嫁，家庭唯一财产为一套68㎡房改房，登记在王建军名下，属于婚姻存续期间取得的夫妻共同财产，是老人唯一养老居所。
三年前，丈夫王建军结识比其小36岁的第三者林某，次年生育一子。为给私生子“留保障”，王建军与第三者串通，伪造“夫妻双方同意出售”的虚假材料，以1元象征性价格将房产“卖”给未成年私生子，完成过户登记。过户后，第三者多次上门辱骂、堵锁眼、断水断电，逼迫刘美兰搬离，甚至发生肢体推搡，导致老人血压骤升入院一次。
女儿试图维权，但因房产证已变更登记，不动产登记中心以“形式审查合规”为由拒绝撤销，房管部门建议司法解决。老人无力聘请律师，经社区、妇联、法律援助中心联合推荐，转至我所重点帮扶。
这是典型的**“以合法买卖形式掩盖非法赠与”“恶意处分养老房产”“侵害高龄配偶生存权”**案件，法律争议焦点清晰：
1. 案涉房产为夫妻共同财产，单方处分是否有效？
2. 1元交易是否构成“合理价格”，是否适用善意取得？
3. 为婚外私生子恶意过户，是否违背公序良俗？
4. 高龄配偶的居住权、生存权是否应优先保护？
我当场给出**“三保三打”总体方案**：
- 三保：保居住、保安全、保就医；
- 三打：打合同无效、打过户撤销、打居住权确认。
同时启动四重保护机制：
1. 社区网格员24小时应急联络；
2. 家属24小时陪护；
3. 必要时申请人身安全保护令；
4. 法律援助绿色通道，全程免费代理。
十点三十分，我们开始超慢速、高耐心取证，考虑到老人视力差、记忆力下降，采用“读一条、确认一条、签字按手印”的方式，固定五大类证据：
1. 身份与婚姻证据：结婚证（1973年核发）、户口本、身份证、退休证；
2. 房产权属证据：房改批文、购房收据、旧房产证复印件、不动产登记信息；
3. 恶意交易证据：1元转账流水、虚假签字材料、中介证言、过户档案；
4. 生存依赖证据：病历、慢病本、购药发票、社区居住证明、无其他住房证明；
5. 胁迫搬离证据：录音、录像、断水断电照片、门诊病历、出警记录。
苏晓棠全程辅助，把关键材料放大打印、加粗标注，方便老人识别。她轻声说：“高龄案比家暴案更揪心，这是在守老人最后的活路。”
“对弱者的保护，最能体现法律温度，而高龄失房老人，是弱者中的弱者。”我语气郑重。
中午十二点，我突然收到法院电子送达：张桂芬案一审判决书——原告全部胜诉！
法院判决：一、确认赵建国向第三者赠与180000元行为无效；二、第三者于判决生效十日内全额返还；三、诉讼费用由被告承担。
我第一时间把判决书大字版念给张桂芬听，她在电话里放声大哭，反复说：“林律师，我终于能给儿子交学费了，我终于能活下去了。”
我把判决书归档，标注：草根原配第一案全胜，三页示证法+要件锁定完全验证有效。
下午一点三十分，江若曦案的640万全额回款到账，对方依照保密调解协议足额支付。我们立即向法院提交解封申请，同时签署《撤诉申请书》《保密承诺书》，案件以**“不公开、零舆情、全胜、撤诉”**完美结案。
江若曦发来信息：“专业、保密、高效，不负所托。”
这是中产原配案件的标准胜利：赢了财产，守住体面。
下午三点，我们返回刘美兰高龄案，起草三项核心法律文书，全部采用大字版、简易句式、重点加粗，方便老人理解确认：
1. 民事诉讼状：被告为丈夫王建军、第三者林某、未成年私生子，诉讼请求一为确认1元房屋买卖合同无效；二为撤销不动产登记，恢复至夫妻共同名下；三为确认原告对案涉房屋享有终身居住权；四是判令被告停止侵害、排除妨害、不得骚扰逼迁。
2. 行为保全申请书：申请法院裁定被告立即停止逼迁、断水断电、辱骂骚扰等一切妨害居住行为，在诉讼期间保障老人正常居住。
3. 人身安全保护令申请书：针对第三者多次推搡、威胁、骚扰，申请人身安全保护，禁止接近老人住所200米范围。
针对本案最核心的**“善意取得”抗辩**，我提前构建不可动摇的反驳逻辑：
- 善意取得三大要件：善意、合理价格、登记完毕；
- 本案以1元价格交易，远低于市场价，不构成合理价格；
- 第三者与出卖人存在不正当男女关系，明知房产为夫妻共同财产，非善意；
- 为婚外私生子恶意转移养老房产，严重违背公序良俗，合同无效。
同时引入生存权优先原则：案涉房屋是高龄慢病老人唯一居所，处分行为直接危害老人基本生存，司法裁判应优先保护生存权。
傍晚六点，陈铭律师看到高龄案材料后说：“这类案件伦理冲突极强、社会关注度高，一旦判决支持养老房返还+居住权确认，会成为辖区内类案裁判标杆，你们的证据结构和诉讼设计非常稳。”
“我们不求标杆，只求老人能安稳住下来，安度晚年。”我回道。
晚上七点，我们对李梅家暴离婚案做庭前最后复核：报警回执、伤情鉴定、保护令、病历、照片录像、抚养费计算表、精神损害赔偿依据全部完备，案件纳入家事快审通道，开庭时间已定在三天后。
晚上八点，刘美兰案全套文书定稿，证据卷厚度达80余页，生存证据、恶意交易证据、公序良俗证据形成完整闭环。我们同步联系法律援助中心、社区居委会、养老服务站，建立**“律师+社区+家属+警务”**四方联动机制，确保诉讼期间老人绝对安全、正常居住。
我把老人送上家属车辆，反复叮嘱：“阿姨，安心住在家，谁敢逼你搬，立刻打我电话或110，法律会守住你的房子和晚年。”
老人紧紧握住我的手，颤抖着说：“你就是我的救命恩人。”
晚上十点，全部当日节点闭环：刘美兰案完成接待取证与文书定稿、张桂芬案全胜宣判、江若曦案回款解封撤诉、李梅案庭前完备。我坐在安静的办公区，回想这一天：草根全胜、中产完美收官、高龄绝境托底、家暴稳步推进，五类原配案件全面开花。我打开文档，按照多年执业习惯，写下今天的工作总结、胜诉要点、风险控制与团队成长复盘。
