1月28日上海二手房成交量深度解析

很多人吐槽“数据迟迟不公布，是不是统计有问题”，其实结合近期整体成交节奏来看，这组数据虽惊喜却并非偶然。就在1月19日-26日这一周，上海二手房全周网签已达5343套，日均成交约763套，其中1月24日、25日周末两天，单日成交量更是连续突破千套，分别达1110套和1032套，793套的工作日成交，其实是延续了开年以来的活跃态势，而非突发爆量。对比历年数据更能看出差异：2025年1月上海二手房累计成交18389套，2024年1月为16412套，2023年仅有8069套，今年1月尚未结束，累计成交已远超去年同期，即便考虑到今年春节时间靠后、交易周期更长，这样的增速也值得关注。

至于大家争论的“价格到底是让步还是上涨10%”，一线楼盘的成交案例给出了最真实的答案。古北二期作为上海中高端二手房的风向标，本月成交已超20套，其中御翠豪庭表现最为亮眼，单盘成交7套，既有5楼71平一房615万-625万的刚需成交，也有高区171平三房以1850万-1888万成交的改善单，同户型因楼层、装修差异，单价差距可达1万+/平，但整体挂牌价与成交价的议价空间正在收窄。反观杨浦延吉四村这类刚需楼盘，一套46.41平一室一厅法拍房，最终以154万成交，单价33000元/平，比周边二手成交价高出10%，与网络上“价格大涨10%”的说法部分契合，但这只是个别案例，并非全市普遍现象。

从不同群体的视角来看，这场成交量热潮其实是多方博弈的结果。对购房者而言，刚需群体不想再错过政策红利，改善群体则趁着优质房源充足果断入场，毕竟当前上海二手房挂牌量虽仍在高位（1月28日挂牌量336562套），但已呈现缓慢下行趋势，较1月26日减少447套，业主心态趋稳，盲目降价的房源越来越少，刚需自然不愿再观望。对业主而言，部分急售房源确实会适度让步，但优质房源的议价空间已不足5%，就像古北二期的华丽家族，凭借品质优势，单价始终保持稳定，无需靠降价吸引客户。

政府层面的政策暖风，无疑是这场热度的重要推手。近期地产“三道红线”政策松绑，地产股直线拉升，虽尚未直接传导至交易端，但已明显改善市场预期，再加上上海持续优化的二手房交易流程、税费优惠等政策，降低了交易成本，间接带动了成交。而开发商的动作也间接影响着二手房市场，新房市场“量缩价涨”，1月均价冲上9.1万元/㎡，高端项目集中签约拉高了新房门槛，部分原本瞄准新房的改善客群，转而投向性价比更高的二手房，进一步助推了二手房成交。

有人会问，这样的热度能持续多久？其实从法拍房市场就能窥见一丝端倪，1月28日-29日，上海13套法拍房仅成交5套，成交率38.4%，折扣率87.4%，即便热门豪宅万源城御境竞争激烈，最终成交也保持理性，并未出现疯狂加价的情况。这说明当前的市场热度，并非盲目跟风，而是理性需求的集中释放。

说到底，1月28日793套的成交量，既不是统计失误，也不是“价格暴涨10%”带动的抢房潮，而是政策预期改善、刚需与改善需求集中释放、业主与购房者理性博弈的结果。它反映出上海楼市正在摆脱持续的低迷，逐步走向止跌企稳，但所谓的“大爆发”，更多是相对过去几年淡季的对比。后续随着春节假期临近，成交大概率会出现短期回落，但只要政策持续发力、市场预期稳步修复，上海二手房市场或将迎来更加平稳健康的发展，而那些动辄“暴涨”“暴跌”的猜测，终究抵不过真实数据和一线市场的理性反馈。