如何理解美国房产法中的“禁止永久权规则”(Rule Against Perpetuities)

美国的“禁止永久权规则”是一项经典的财产法原则，旨在防止财产所有权在未来被无期限地限制，其核心要求是：任何财产权益都必须在设立时确定的“在世之人”的生命周期结束后21年内确定归属。

这个规则的初衷是防止土地被永久限制流通，以保障财产的自由转让和市场活力。

一、规则的核心要件

理解该规则的关键在于把握以下四个相互关联的要素：

1.1 适用对象：主要针对未来权益，即并非立即生效，而是在未来某个时间或条件达成时才生效的财产权益。最常见的包括或有复归权、执行权益，以及商业中常见的优先购买权和购买选择权。
1.2 核心要求 - 确定归属：规则的审查重点是权益能否在未来“确定地”归属。如果存在一丝一毫的可能性，使得权益无法在规定期限内归属，那么该权益自始无效。
1.3 时间界限：这是规则的核心计算标准。权益必须在一个“测量生命”周期结束后21年内确定归属。这个“测量生命”是指在财产权益设立时已经出生（或在孕育中）的、身份明确的人。可以是单个人，也可以是一个封闭的、不会增加新成员的群体。
1.4 起算时间：计算开始的时间点是财产权益被“创设”的时刻。如果是遗嘱，是立遗嘱人去世时；如果是生前转让，通常是签署转让文件时。

二、规则的实际应用与争议

该规则在现实交易中主要影响那些带有不确定性条件的长期安排。以下是几个典型场景：

2.1 优先购买权：一份无期限、可转让给权利方继承人的优先购买权，因可能无限期存续而通常被判无效。但若权利仅限原始持有人本人行使，则可能有效。
2.2 附条件的购买选择权：一份租约中规定，租户在获得董事会批准后可购买房产。此条件可能永远无法满足，因此选择权可能无效。
2.3 分期付款协议：出售土地时约定，未来每卖出一块分割的地块，买方需额外支付一笔费用。因支付时间不确定且可能遥遥无期，此类协议可能因限制财产流通而被判无效。

关键点：法院在判断时，不考虑事件实际发生的概率，只考虑逻辑上是否“有可能”超出期限。即使可能性微乎其微，只要存在，权益即告无效。

三、规则的现代化与应对策略

由于其复杂性与严苛性，许多州已对该规则进行了改革或限制，例如颁布“永久禁止权改革法案”或规定该规则不适用于商业交易。在实践中，为了避免纠纷，最直接的策略是：

3.1 明确时间限制：在任何涉及未来权益的协议中（如优先购买权、选择权），明确设定一个绝对的最终行权期限（例如协议生效后30年内）。
3.2 限定权利主体：清晰说明相关权利仅为原始持有人个人享有，不可继承或转让给其继承人或受让人。
3.3 善用“测量生命”条款：在专业法律文件中，可以设定具体的“测量生命”，例如“本权利必须在甲、乙、丙三人中最后一位去世后的21年内行使”。这能提供一个明确且通常足够长的时间框架。

总结来说，禁止永久权规则通过设定明确的时间边界，来平衡财产所有人规划未来的意愿与财产自由流通的社会利益。律师在处理涉及长期土地权益（如家族土地转让、商业地产长期选择权）的事务时，这个规则是必须考虑的法律风险点。

作者简介：

田敬乔律师，毕业于加州大学伯克利法学院。田律师自2011年开始在上海执业，主要执业领域为海外投资、涉外争议解决和涉外知识产权。田律师曾经代表多家国企和央企进行海外投资，主要国家包括中国、德国、意大利、西班牙、美国和巴西。田律师具有丰富的涉外法律服务经验，曾经为众多外资企业来华投资提供法律服务。田律师具有中国、美国加州和西澳洲律师执业资格。若要联系作者可在后台留言或者发邮件至：tianesq@163.com。