2月8日，泰国网从泰华房地产协会昨日举办的“泰华房地产同业2026新春联谊交流会”上得知，会长段辛夷已正式发布：泰国官方将在近期举办发布会，公布一系列与外籍人士长期居留、房地产及签证相关的配套措施。
相关消息传出后，华人圈内一个流传已久的说法再次被频繁提起——
“中国人在泰国买300万泰铢房产，就能直接拿到20年签证。”
这一说法看似简单，但需要细致理解。
在官方制度框架下，确实存在一类与房产或长期居住直接挂钩的长期居留签证，但它并非“自动赠送”，更不是“一次性给20年”。
真正的规则，比坊间传言要清晰得多，也克制得多。
所谓“长期签证”，本质仍是按年管理的居留制度
从制度层面看，泰国目前设有长期旅游居留签证（Long Stay Visa），主要面向在泰国进行一定规模居住型投入的外国人。
需要先厘清一个核心事实：
这类签证在法律属性上，依然是一年期签证。
所谓“20年”，并不是指一次性获批20年的居留资格，而是指会员资格的有效年限。
只要申请人持续符合条件，签证可以在会员有效期内逐年申请、逐年延续，可满20年。
这也是为何该制度常被误解为“20年签证”的根本原因。
300万泰铢买房，对应的是“申请资格”，而非“签证奖励”。
在现行规则下，外籍人士如选择通过购房方式申请长期居留，需要满足一组明确条件：
房产必须为合法登记的公寓单位；
成交价格不低于300万泰铢；
房款支付、产权登记均需具备完整官方文件；
房屋并非名义持有，需能证明实际居住情况。
换言之，300万泰铢并不是“买签证”的价格，而是进入制度通道的门槛条件之一。
在满足这些前提后，申请人才具备提出长期居留申请的资格，最终是否获批，仍需通过官方审核流程。
签证年限如何计算？为什么第一年常被忽略
从实际操作流程来看：
首次申请时，申请人将先获批90天的NON-B签证；
在该期限届满前，可申请延长居留；
根据购房或租赁情况，第一年可获得12个月或15个月的居留期限；
此后，只要房产仍在申请人名下，原则上可逐年续签一年。
这意味着，签证标准更强调持续性与真实性，而非一次性承诺。
不买房，也有路径，但门槛并不低
除购房外，制度同样为长期高端租赁人群预留通道。
但对应要求也非常明确：
月租金需达到85,000泰铢以上；
需提前支付至少3个月租金；
租赁合同期限与房东主体必须完全合规；
续签与合同履行情况直接挂钩。
从实际效果来看，这一模式更接近“高端长期居住筛选机制”，而非普适性方案。
家庭成员能否随行，规则同样清晰
在主申请人条件成立的情况下：
合法配偶可申请随行；
未婚、未满20岁的子女可随行；
年满50岁的父母可随行；
但所有家庭关系文件，均需完成翻译、认证与官方核验，不存在弹性空间。
为什么这一制度近年频繁被提及？
从趋势上看，这类制度并非针对短期流动人群，而是更倾向于筛选长期、稳定、可管理的居住者。
一方面，越来越多外国人士开始将泰国视为长期生活地；
另一方面，泰国官方也在通过制度设计，降低频繁出入境、灰色停留所带来的管理成本。
房产与签证的绑定，本质上是一种稳定性判断机制。
给中国读者的理性提醒
“买房送20年签证”这一说法，更像是一种传播层面的简化表达，而非制度原文。
真正的长期居留路径，强调的是：
真实投入、长期规划、持续合规。
它适合的是已经准备好在泰国生活的人，而不是希望用最低成本换取最长停留的人。
随着官方发布会临近，相关政策细节仍有待进一步披露，最终执行标准，也应以官方公布为准。
泰华房地产协会正式获得LTV签证申办机构合作授权。同时近期也将连同申办机构以及移民局相关机构共同召开发布会。
更多信息，可咨询泰华房地产协会。
