2026年房产去库存打响了,国家队率先下场!

步入2026年之际，房地产领域的去库存行动于悄然无声中拉开了帷幕。

此次行动中，国家队率先发力，正凭借多样化的方式与策略，积极消化存量房市场的庞大库存。

其中，上海的动作尤为引人注目，规模与影响均居前列。

2月2日，上海正式启动了国企收购老旧小户型的试点工作。该试点选取了静安、浦东、徐汇这三个核心区域作为先行区，重点聚焦于内环以内、建成于2000年之前、面积不超过70平方米、总价不超过400万元的老旧住宅。这些被收购的房产将被用作保障性租赁住房，以满足广大市民的居住需求。

在此次收购过程中，国企主要面向有置换需求的业主进行收购，收购价格依据市场评估价确定，双方达成交易意向后完成收购。业主在完成出售之后，需将所得款项用于购置新房，以此实现住房的更新换代。这一以旧换新的举措，有效疏通了当前上海住房置换链条中的瓶颈环节。

以旧换新模式，在全国范围内已非新鲜事物，但上海的实践却具有深远的信号意义。

上海，作为全国楼市政策调整与市场动态变化的晴雨表，此次国企的介入收购，无疑向市场传递了一个明确信号：楼市已步入触底阶段，市场调整与政策引导正共同推动行业向更加稳健的方向发展。

值得注意的是，近期参与存量住房收购的并非仅限于上海，且收购方式也并非只有以旧换新一种。全国各地均加大了对存量房的收储力度，地方国企正通过一系列创新手段，积极消化市场上的过剩库存。

以湖北省为例，该省近期印发了《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》，其中明确提出要推进利用专项债券收购存量商品房，将其改造为保障性住房、人才住房、安置房以及大学生宿舍，以满足不同群体的住房需求。

湖南省也透露，2026年将继续加大保障性住房的供给力度，计划全年收购存量商品房超过200万平方米，用于保障性住房、安置房、宿舍及人才房的建设，进一步缓解住房供需矛盾。

此外，去年全国范围内的高校也掀起了一股收购存量商品房用作学生宿舍的热潮。中南大学、合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）、湘潭大学以及湖北大学阳逻校区等均纷纷出手，收购存量商品房并改造为学生公寓，为学生提供了更加舒适、安全的居住环境。

而自年底以来，广州南沙、海南海口等地的国企也频频在法拍房市场上出手，批量购买法拍房，进一步拓宽了存量房的消化渠道。南沙城市运营公司于法拍市场集中购入60余套房产，其成交价格仅为同小区市场成交价的60%至70%。

放眼全国，国家队正以积极姿态大力开展存量房的收储工作。这股力量不容小觑，在2026年及后续市场发展中，国家队将扮演市场稳定器的关键角色。

商品房收储加速扩容，实非偶然之举。

在去年12月22日至23日召开的全国住房城乡建设工作会议上，已为2026年的房地产与住房建设工作确立了新的基调。

2026年作为“十五五”规划的开局之年，本年度房地产政策的核心要点，可高度凝练为九字方针：控增量、去库存、优供给。

这无疑是新时期房地产领域供给侧改革的重要举措，为房地产供给侧的调整与重塑勾勒出了一幅清晰、具体的路线图。

在这条路线图中，巧妙地将去库存与优化供给结构相结合，展现出高瞻远瞩的战略眼光。

当前，房地产市场面临的一大突出问题便是供需结构失衡。这种失衡主要体现在商品房与保障性住房的供给比例上。存量商品房数量庞大，而保障性住房的供给量却远远无法满足实际需求。

在此背景下，将商品房收储转化为保障性住房的举措，犹如打通了一条关键通道，成功实现了商品房与保障性住房之间的有效转换。

具体而言，由国企或地方政府负责收储存量商品房。这些存量商品房来源广泛，既涵盖新房市场上的积压房源，也包括二手房市场上的待售房源。只要这些房源在面积、地理位置、房型等关键方面符合保障性住房的标准要求，均可纳入收储范围。

对于地方政府而言，以往为达成每年保障性住房的供给目标，往往需投入大量资源进行新建，不仅耗时费力，且建设周期较长。而如今，通过从存量市场中挑选符合条件的商品房进行收购，既能轻松完成每年的保障性住房供给任务，又能有效消化新房市场的库存，可谓一举两得。

此外，随着房价的理性回调，全国范围内的租售比收益率呈现出逐步上升的趋势。目前，全国多数城市的租售比已突破2%大关，租售比达到3%以上的城市数量亦不在少数。截至2015年12月，全国租售比数据已呈现出显著变化 。数据来源于国信达相关统计资料。

在当前的市场环境下，随着租售比数值的逐步攀升，地方国企在完成商品房收储之后，所获取的租金收益率能够超越专项债以及各类金融产品的利率水平。如此一来，在收储商品房的过程中，从现金流成本的角度进行核算，能够逐渐实现收支平衡，并且为后续的运营预留出充足的空间。

自2025年起，国家队参与商品房收储的力度与规模持续加大，呈现出不断增强的态势。时至今日，已成功构建起“土地 + 商品房”双轮驱动的发展格局。值得注意的是，这一双驱动模式正日益朝着存量商品房领域倾斜，存量商品房在整体业务布局中的比重愈发突出。

回顾过去一年，全国范围内有超过80个城市相继出台了与商品房收储相关的政策措施，其中36个城市正式启动了房源征集工作。仅专项债用于商品房收储的实际落地金额就超过了3000亿元，这一数据充分体现了各地在推动商品房收储工作上的积极投入与显著成效。

进入今年，随着上海这一重要城市的加入，存量房收储工作预计将进一步加速推进，动作幅度也会越来越大。在此背景下，保障性住房领域极有可能掀起以“购”代“建”的全新发展潮流，为住房保障体系的建设注入新的活力。

在房地产市场的稳定与发展进程中，去库存工作占据着核心地位。特别是对于房价走势而言，市场上库存数量的减少，能够有效改善商品房市场的供需关系。当供需关系达到相对平衡的状态时，房价自然会停止下跌趋势，实现平稳发展。

此前在相关文章中，我曾多次着重强调，真正能够促使房价触底反弹的关键因素，主要在于供给端所采取的有效措施。而在众多供给端措施中，存量房收储能够发挥的作用最为显著。

然而，存量房收储工作并非一蹴而就，它是一个需要精心谋划、稳步推进的细致过程。与某些政策的突然出台不同，存量房收储不会在市场上瞬间引发巨大的预期波动。它更像是春雨润物般，悄然发挥作用，只有当收储规模达到一定的量级之后，才能够爆发出足以扭转市场局势的强大威力。

经过过去一年的不懈努力，存量房收储的规模正在逐步扩大，全国商品房库存的拐点已初现端倪，即将来临。从去年的相关数据中，已经能够捕捉到一些微妙的信号。

根据国家统计局公布的数据显示，尽管全国商品房库存的同比数据仍然呈现增长态势，截至年末，商品房待售面积达到78832平方米，较上年末增长了1.6%。但环比数据却开始出现下降趋势，2025年年末商品房库存量相较于11月末回落了1个百分点。

从市场规律来看，库存拐点的出现具有先导性意义。只有先迎来库存的拐点，随后才会出现新房房价的拐点，进而带动二手房价的拐点到来，这一系列的变化将逐步推动房地产市场实现健康、稳定的发展。此为量价关系所呈现的传导机制。

当下，市场库存状况已隐约透露出些许积极信号，仿佛在黑暗中透出了一丝曙光。基于这一态势，可合理推测，2026年新房与二手房的房价若要触及底部区间，已然为期不远。

需明确的是，我们无法绝对地断言2026年房价必定触底，但可以确信的是，房地产市场已然步入最后的磨底阶段。在这一阶段，市场将经历一系列复杂的调整与博弈，直至达到相对稳定的平衡状态。

然而，房价止跌回升，并不必然预示着房价将再度开启上涨通道。当前，房地产市场已迈入全新的发展时期，无论是人口结构的变化，还是城镇化进程的推进，均不再为房价的暴涨提供有力支撑。在新的市场环境下，房价的波动将更加趋于理性与平稳。

对于普通人而言，房子在未来将主要扮演两个角色：其一，是满足居住需求的温馨家园；其二，是可作为资产配置的一种选择。

随着房地产市场内部结构的不断演变与深化，购房者在选择房产时所面临的难度也在逐步提升。一旦决策失误，所购房产未必能够带来预期的增值收益，甚至可能面临贬值风险。

尽管如此，当个人经济实力允许时，房产依然是一种值得纳入资产配置范畴的优质选择，可视为一种具有长期保值潜力的“压箱底”资产。

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