日前，上海市政协委员丁祖昱博士接受采访时表示：
目前有3个区浦东、徐汇和静安，率先收购二手房来充实保租房，未来可能有7个区会加入，估计全年的（收购）总规模在1万套左右。
这段话的信息量蛮大的，结合我了解的国企收购二手房事宜，跟大家聊聊这手好牌究竟有哪些王炸看点。
目前收购二手房的逻辑，大都是区内购买一手新房，方可将二手老房子被收购，静安还给出了明确参数：70㎡以下，总价400万以下。
也有人觉得这是个悖论：最多400万的总价，就算收购估值约定高于市场一些，也买不起同区新房，静安新房动辄1000万以上。
专家跟我说：这种认知属于目光短浅。
首先，目前是各区试点，你看浦东的加入，可以认为半个上海参与，新房高低价格错落，一旦形成良好置换链条，整个上海不分区，收购老房子，购买新房又如何？
其次，按照丁博士预估的1万套收购规模，意味着可能对应有1万套新房去化。2025年整个上海的新房交易量才4.5万套，能够达成1万套的置换量，是个多么重要的比重，是一个王炸啊。
最后，收购老破小用于买新房的动作，对社会和个人来说，都是资产归类整理，并非仅限于解决一朝一夕的买卖问题。
收购二手房举措出台之后，有好几位开发商领导第一时间问我：
我询问了权威机构答复：来自于土地的5%保障比例。换句话说就是，以前出让土地中有5%用于保障的面积比例，现在不需要做了，把5%的土地金归纳起来，用于收购动作。
我们来粗算一下，2025年上海整体土地的招拍挂加协议出让总数有2600亿，5%就是130亿，假如按照丁博士说收购1万套，每套平均300万的话，就需要300亿资金。用130亿资金，再贷款170亿，应该没有任何难度吧，这1万套房子用于保障性租赁，其租金只需覆盖170亿的利息，外加管理人员成本，即可保本盈利。这笔帐能够算得过来来，就是好牌。
还有人问我：
我问了权威人士，得到的解答更加理性：这笔钱根本不会经过个人，由收购主体直接打给开发商，完成闭环，假如后续发生退房等问题，也将原路退回，不必担心拿了钱，没去买房的问题。假如全上海都能一盘棋，统一行动，绝对可以盘活市场资金和供需两端。收购来用于租赁的老房子，由区属单位整体管理和安排，一套两套也许麻烦，房源多了，就可形成系统，有利于上海的房地产长效管理。
当下最难回答的问题是：到底按照什么价格评估和收购？市场上有几种声音：
1、肯定比市场价还低，国企又不是福利机构；
2、高于交易中心评估价，大约是1.2倍；
3、按照市场化评估，满足运营公司的测算。
澄清一下，暂时都是坊间传言，真正的测算办法和收购价格评估方案还在路上，并未最终完成。
但按照我的理解，重要基点是数据满足收支平衡：收购方的整体资本多少钱，需要贷款多少钱，资金成本多少钱，管理和人员成本多少钱，房子可以租多少钱？再反过来计算，能够以什么价格区间来收购该房源。这是个比较复杂的计算公式，但符合长期主义。
目前上海二手楼市仍旧低迷，特别是房龄较长的老房子，还有郊区供求关系不平衡地区的次新房，这类房源普遍不看好，也没什么预期。而利息一降再降，让市区老破小有了转机：
只要出租回报率高1.5%，就跑赢存款；
高于2.5%，能跑赢贷款；
高于3.5%，就是优质资产！
国家队下场，也是因为城央二手房最稳健、可持续。
在2026年中，收购二手房这件事，一定会有大动作，一定会给上海带来改变，无论是影响市场认知，还是改变供需关系，都是一桩好事！
