二手房的销售情况真的好转了吗?

2026年开年以来，二手房市场陆续出现价格降幅收窄、库存挂牌量回落等积极信号，叠加政策利好持续释放，不少观点认为市场已迎来回暖拐点。但拨开数据表象，结合季节性因素深入分析便会发现，当前二手房销售的“好转”仍具迷惑性，尚未形成稳固的复苏态势，所谓的边际改善更多是短期季节性扰动的结果。

销售端的同比高增假象，是判断市场好转的首要误区。从表面数据看，1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比增长19.9%，其中一线城市同比增幅达14.4%，看似市场交易活跃度显著提升。但这一亮眼数据背后，核心是春节错位带来的统计偏差，并非真实需求的实质性爆发。若按照农历时间对齐调整后，数据便回归理性：全国、一线城市二手房销售分别同比下降16%、26.8%。

尽管这一降幅较2025年12月的-27.9%、-37.4%有小幅收窄，显示出边际改善的迹象，但两位数的降幅仍表明市场需求端依旧疲软。从重点城市表现来看，即便北京、上海等核心城市1月二手房网签量达到2022年以来同期高点，深圳更是连续三个月环比增长，但剔除季节性因素后，整体成交规模仍未恢复至合理水平，难以构成“好转”的有力支撑。

价格端的降幅收窄，同样主要受制于季节性因素，而非市场内在动力的提升。中指研究院数据显示，2026年1月百城二手住宅平均价格环比下跌0.85%，降幅较2025年12月收窄0.12个百分点，北京、上海等重点城市降幅均出现不同程度收窄。但回顾历史规律可知，2022-2025年期间，无论春节具体分布在哪个月份，1月、2月二手房价格环比降幅都会出现季节性收窄，平均每月收窄0.09个百分点。

对比来看，2026年1月0.12个百分点的降幅收窄幅度，仅略超季节性平均水平，并未体现出超出预期的改善力度。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数虽也指向价格降幅收窄，但结合58安居客研究院调研数据，当前二手房市场“以价换量”仍在持续，部分房主为加速成交仍选择降价促销，价格端的企稳基础尚不牢固。

库存挂牌量的下降，更是典型的季节性现象，无法反映市场供需格局的实质性优化。从两个核心指标来看，58安居客研究院数据显示，2026年1月百城二手房总挂牌量达256万套，较2025年12月有所回落；冰山指数数据则显示，1月26城二手房挂牌量为293万套，较去年12月下降1.4%，其中上海、北京环比降幅分别达6.4%、2.9%。

但从历史数据来看，每年1-2月二手房挂牌量都会出现季节性下滑，核心原因在于春节前夕房主惜售情绪上升，多数人选择节后再推出房源，而非市场库存的实质性去化。进一步拆分城市能级可见，新一线城市、二线城市挂牌量同比仍分别增长7.19%、7.47%，仅三四线城市出现2.40%的同比下滑，整体库存压力依然较大。

综合来看，当前二手房市场价格、库存的边际好转，均是季节性因素主导下的短期现象，销售端的所谓“改善”更是数据统计偏差带来的假象。尽管政策层面已出台增值税减免、公积金贷款利率下调、换房个税退税延续等多项利好措施，带动市场信心略有修复，但从核心数据来看，销售降幅仍大、价格企稳乏力、库存压力未减，市场尚未进入真正的好转通道。判断二手房销售是否真的好转，还需观察春节后需求释放情况及3-4月“小阳春”行情能否兑现，短期内仍需保持理性预期。