婚家系列17-夫妻一方擅自抵押共有房产有效吗?

夫妻一方擅自抵押登记在自己名下的夫妻共有房产

1998年，胡某与刘某结婚。2020年，胡某与刘某共同购买案涉房产并登记在胡某名下。2022年8月3日，某银行与胡某签订《个人借款合同》，约定胡某从某银行借款45万元，用于综合消费。同时，胡某与某银行就案涉房产签订最高额抵押合同，并进行了抵押登记，登记证明记载某银行为案涉房产的抵押权人。在办理抵押时，胡某向某银行提交户口本（显示已婚状态）及离婚证照片各一份，声称自己已经离婚。某银行按约发放借款后，胡某未按约还款。

某银行诉至法院，要求胡某偿还借款，并要求确认对涉案房屋享有抵押权。

诉讼过程中，刘某申请作为第三人参加诉讼，称案涉房产为夫妻共有，胡某私自抵押的行为无效。

法院经审理认为：

1、案涉房产虽然登记在胡某个人名下，但系胡某与刘某的夫妻共同财产，胡某用该房产办理抵押贷款，未征得刘某同意及事后追认，系无权处分。

2、某银行是否取得案涉房屋的抵押权，关键在于银行是否构成善意。

（1）银行区别其他一般债权人，作为专业金融机构，其应当能够认识到真实的物权状态与物权公示状态可能有差别的情况存在，对相关证件的审查应当尽到合理注意义务。

（2）胡某提供显示已婚状态的户口本及模糊不清的离婚证照片这两份互相矛盾的材料后，银行未对胡某的婚姻状况进行进一步的核实，采取如要求胡某提供在民政部门签字盖章的离婚协议书、核对离婚证原件等行为，以便进一步核实其真实婚姻状况。

（3）银行未到涉案房屋进行入户实地调查，以便于查明财产实际情况。

故某银行在案涉抵押贷款的审核环节存在重大过失，不能认定善意取得案涉房屋抵押权。

对银行要求确认对抵押房屋享有抵押权的诉讼请求，法院不予支持。

本案主要争议焦点在于不动产抵押权善意取得中“善意”的认定。

善意取得制度是指在无权处分中，若受让人在取得时系出于善意，则取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还，只能要求让与人赔偿损失。当事人善意取得用益物权、抵押物权的，参照适用所有权善意取得的规定。

善意取得的主观要件：受让人应当是善意的。善意，主要是指不知情，是行为人在进行某种民事行为时不知存在足以影响该行为法律效力因素的心态。此外，是否善意还应当考虑受让人是否有“知情”的义务，如果通过其专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人能够判断让与人系无权处分，则不构成善意。

重点！银行作为专业金融机构，其“知情”义务有别于一般债权人，对于贷款资料、抵押物具有审慎审查的义务（详情可参考《中华人民共和国商业银行法》第三十六条及《个人贷款管理办法》第十六条的规定）。

而一般债权人，因其缺乏专业的审查能力，主要信赖不动产登记簿的公示效力，只要其尽到一般的注意义务，支付合理价款并完成抵押登记，即较大可能被推定为“善意”。

因此，判断银行是否“善意”标准应高于一般债权人，银行对权属与登记可能不一致的风险应有充分的认知并采取相应的行动。

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