通常看房地产会看三样东西，一样东西是租售比，第二样东西是租息比，第三样东西是租税比。这三个东西看完大体上可以给出一个结论，因为这三个观察的过程都很长。有多长呢？是一生。就是从你知道这些概念开始，一直到未来的岁月，你都要在你的手机上计算租售比、租息比、租税比，无论走到哪里都要计算。
一、租售比、租息比、租税比
算法高于看法。这是一套计算房价的方法，另外这套方法也可以作为你是否买房，在什么地方买房子，买什么样的房子的一个基本依据。对于国内，因为没有直接税，目前租税比还不涉及。
1. 租售比：年租金➗楼价✖️100%。画一个坐标，纵横轴交汇处是5，横轴是时间。
遵守一个“二八”法则，就是租售比低于2%的时候，闭着眼睛把它卖掉，自己的祖屋都要卖掉；当租售比高于8%的时候，砸锅卖铁的去买房子，而且必须买两套以上。租售比在4-6之间不做买卖，处于观察区域，3和7对于刚需来说无所谓，2和8是必须做买卖决策的。租售比是最核心的指标。租售比是房地产交易的基础工具。
当出现实质负利率的时候，计算租售比需要把实质负利率导致降低的部分重新加回到租售比之中来，重新还原租售比。这个时候其实不准确，但这个指标具有很重要的参考价值。
例：按照“二八法则”，一套1000万的房子年租金是20万，这个时候的租售比是2%，但加上实质负利率的5%，这时候调整过的租售比就是7%。调整后房子的租售比显示这个时候是不能卖房的。因为租售比远高于2%的出售标准。
实质租售比通过三步还原法还原出一个参考值，即先计算出实质CPI，再计算出实质负利率，最后算出实质租售比。
在实质负利率的情况下，你必须想尽办法去向银行借钱。
2. 租息比：年（或月）息➗年（或月）租。
租息比对租售比有一个扰动性的关系。租息比有时候会出现很扭曲的状况，会导致租售比的极度扭曲。正确理解租息比和租售比的关系才是真正的高手处理房价必备的能力。
函数表达的话，纵横轴交汇处是1，纵轴是比值，横轴是时间。比如1000万的房子，如果年息6%，就是60万，除以12就是月息5万，假如房子的月租是5万，那么利率是6%，租息比就是1。为1就说明这两个东西是一个合理水平。正常情况下，房子是自用，租息比是1的话就可以买了。
租息比是在实质利率是正值的情况下我们计算的租息比。如果实质利率是正值的话，那么租息比是可以计算的。只是租息比的比例关系可能出现一个非常奇怪的现象，有时候租息比比值很高，有时候租息比比值很低——租息比会出现一个变动。就算是出现剧烈的变动，其实只要实质利率是正值，它对租售比的扰动并不是很夸张的。
真正的问题在于，在实质负利率的情况下，实际上我们已经无法再使用租息比的概念了。
租息比和租售比，有一个扰动性的关系。租息比会出现一种很扭曲的状态，所以才会导致租售比进入到极度扭曲。比如说1000万元的房子，如果年息6%就是60万元，60万除以12就是5万元，那么也就是告诉你有一个房子，月租是5万，那么利率是6%，租息比就是1:1，租息比是1这样的东西就是一个合理水平。
正确的理解了租息比和租售比的关系，才是一个真正的高手处理房价必备的能力。以租售比为依据，参考租息比来做决策。
采取函数的方式，纵轴是这个比值关系，横轴是时间，对自己所处区域的房价做出一个函数图形，就是过去十年和未来十年的，过去十年是已经发生的，你可以把它函数图形做出来；未来十年是你估计的，你给它一个大大的估计，把租售比、租息比做出图型来。做出图形来一看，你其实已经知道你该干什么了。
任何的经济学的研究都必须是有连续性的，就是如果你对经济问题的观察，不具有连续性，那么你的研究在点上，大体上得出来的结论都是直觉，是你的直觉，甚至是你的执念，它不是本质，不是经济规律。
3. 租税比：税率➗租金
租税比，如果是在海外买房，那么必须加上租税比。
租税比、租息比和租售比构成一个我们观察房地产的一个完整体系。请注意，这三个比例关系，都可以通过图表来进行，一目了然，而且我们要画出来，在一个国家的不同地区，在全球不同地区，它的一个函数关系，并且从这个函数关系里边选择进入，就是假设你有钱，选择最优。
二、实质负利率
所谓实质负利率是指将名义利率减去实质CPI（通膨指数），当CPI大于名义利率的时候计算出来的实质利率就是负值。
通常我们的计算方法是将名义利率减去实质CPI，就是通膨指数，减去那个实质的通膨指数。当通货膨胀的指数，高于名义利率的时候，这时候我们计算出的实际利率或实质利率，其实已经是负值了。也就是说，在恶性通胀或者是剧烈通胀的过程中，通常会出现负利率，就是实质负利率。
费雪效应表达公式：实际利率 = 名义利率 - 通货膨胀率
