2026年1月，上海二手房网签成交22834套，同比增长24.18%，创下近五年同期新高。同月，北京二手房网签突破1.5万套，深圳同比大涨45.5%，广州核心区珠江新城成交量同比暴增90%。经历了近两年的深度调整，一线城市的房地产市场正在用真金白银的成交数据释放一个信号，最寒冷的阶段可能真的正在过去的路上了。
一、数据
先看上海。1月上海二手房累计网签22834套，同比2025年1月的18387套增长了4447套。这已经是上海二手房连续第三个月站稳2.2万套的规模。
一个值得关注的细节是，1月共有7个交易日单日成交量破千套。上半月日均652.5套，下半月加速到805.82套，越临近春节市场越活跃，这在过去几年几乎没有出现过。
另一组数据来自挂牌端。上海二手房挂牌量目前约14.51万套，首次跌破15万大关，最近几周呈直线下降趋势。成交在放大，挂牌在缩减，这一增一减的变化比单纯的成交量更值得重视。
价格方面，上海二手房成交价已连续两个月止住下跌趋势，议价幅度从-4.46%收窄至-3.73%，卖方的让步空间正在缩小。
再看北京。1月北京二手房网签达到15082套，连续3个月稳定在1.4万套以上，站稳了业内公认的枯荣线。回看近三个月的节奏，2025年11月14446套，12月17200套，1月15082套，虽然从12月高点略有回落，但整体运行在健康的成交区间。
北京的挂牌房源也在收缩，从去年同期的15万套降至当前约13万套。其中三里河片区连续3个月单月成交60到70套，海淀学区房市场持续活跃，新增客源量和带看量分别增长14%和18%。值得注意的是，改善型需求正在成为新的增长点，石景山区次新房咨询量增幅超过10%。
深圳的表现同样亮眼。
1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高。这已经是深圳连续第11个月录得量超过5000套。其中龙岗区以1454套蝉联全市第一，龙岗、福田、罗湖、南山四个区贡献了超过七成的成交量。
深圳的市场结构呈现出一个有意思的格局，刚需和豪宅两头热。一头是龙岗中心城这类刚需片区，以277套领跑全市；另一头是蛇口、华侨城、后海这些豪宅板块，改善和高端需求同步升温。价格端，深圳挂牌价已连续3个月稳定在6万元/平方米附近，80%的成交集中在总价800万元以下。
广州相对温和。1月广州二手住宅网签8881套，环比增长1.07%，整体走势平稳。但结构上核心区明显更强，珠江新城1月二手房成交83套，同比大涨90%，创下近一年次高纪录。新房方面，广州新建住宅均价25121元/平方米，同比上涨1.56%，其中天河区涨幅达28.6%。
从全国面来看，百城二手住宅均价1.29万元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄了0.12个百分点。全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的1.3%左右收窄至0.7%。重点13城二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%。
还有一个数据值得单独提出来。1月四个一线城市新房成交面积约132万平方米，环比下降36%，同比下降28%。二手房全线增长，新房却集体遇冷，一热一冷形成了鲜明的反差。
二、数据代表什么
这些数据如果割裂地看，只能感受到一线城市卖房子的速度快了一些。但放在一起读，几个更深层的变化就浮出水面了。
第一个信号是，以价换量的阶段或许正在逐渐接近尾声。
过去两年，一线城市二手房市场的基本逻辑是业主降价、买家入场，用价格去消化2021年高峰期积累的泡沫。但到了2026年1月，上海的议价幅度在收窄，深圳核心区部分业主开始惜售，北京的挂牌量持续缩减。这三个现象指向同一件事：卖方的心态在从恐慌转向观望，价格继续大幅下跌的动力正在衰减。
量升价稳，这在房地产的周期里恰恰是市场从下行转向筑底的最典型特征。就像一条河流在入海口形成三角洲，流速放慢并不意味着水量减少，而是地势开始变平了。
第二个信号，核心区率先企稳，资产分化在加速。
无论是上海的内环、北京的三里河和海淀、深圳的蛇口后海，还是广州的珠江新城，1月数据都指向同一个方向，优质地段的成交恢复速度远快于外围区域。
这并不意外。回看日本的经验，1991年泡沫破裂后，东京都市圈的房价整体调整了十几年，但东京都中心五区的价格在2005年前后率先见底回升，比外围城市早了将近十年。
美国2008年次贷危机后也是类似规律，曼哈顿和旧金山湾区核心地段最先复苏。说白了，优质资源的稀缺性在任何经济周期中都存在，学区、医疗、就业、交通这些东西不会因为房价下跌而消失。
对应到国内，一线城市核心区先稳、外围后稳、三四线最后稳（甚至可能费点劲），这个分化路径大概率会贯穿整个调整周期。
第三个信号，二手房跑赢新房，市场定价权正在转移。
过去几年新房市场限价限签，新房和二手房之间存在明显的价格倒挂。但随着这轮调整深入，二手房价格已经大幅回落到合理区间，新房的价格优势被削弱甚至消失。购房者正在用脚投票，选择性价比更高、确定性更强的二手房。毕竟新房有交付风险和期房风险，二手房所见即所得。
这个趋势如果持续，开发商的定价策略将不得不跟随二手房市场调整，房地产市场的定价权正在从开发商手中向市场本身转移。这对行业来说是一次深层的结构变化。
第四个信号，政策托底的效果从脉冲式转向持续性。
2024年924新政以来，各地陆续出台了降首付、降利率、放松限购等一系列措施。最初的效果是脉冲式的，政策一出市场短暂活跃，然后又归于平淡。
但从近三个月看，一线城市的成交量已经不再依赖单次政策刺激，而是形成了稳定的成交平台。上海连续三个月超过2.2万套，北京连续三个月超过1.4万套，深圳连续十一个月超过5000套。这种持续性说明市场的内生需求正在被唤醒，政策从制造短期脉冲转变为提供长期托底。
当然也要看到另一面。注意：量的回暖并不等于价格反转，百城均价仍在环比下跌，只是跌幅在收窄。一线城市的数据也不能代表全国，广大三四线城市仍然面临人口流出和库存高企的结构性困境。
一个市场的底部从来不是一个精确的点，而是一段模糊的区间，在持续放量，持续价格维稳，持续政策刺激之前，房地产市场度过这个平台期可能仍需要一些时间的。
