分手后房产增值归谁?法院改判:感情不是生意,不能按股份分房!

王某、姚某曾系恋爱关系，其中王某无北京市商品房购买资格，2012年6月（恋爱期间），姚某与卖方及某房产公司签订了《房屋买卖合同》，以姚某名义购买涉案房屋，其总价款380万元、居间费4.3万元、各种税费共计20.25万元。签约当日王某支付居间费并向卖方支付定金20万，当月王某之父王某2向姚某银行卡转账250万元并备注购房款，次日姚某向卖方支付购房款229.75万元，其余20.25万用于支付购房税费。同日王某向卖方转账支付购房款19.3万元。次月姚某向银行贷款100万元，并将涉案房屋登记于本人名下。

2016年11月，王某起诉姚某所有权确认纠纷一案，要求确认王某为涉案房屋共有权人。一审法院审理期间，王某申请对涉案房屋市价评估，报告确认涉案房屋评估价值为1016.13万元。

一二审法院认为

（一）一审法院认为：

1.根据已查明事实,王某向卖方支付购房定金20万元，支付购房款197310元，并向居间方支付居间费4.3万元。姚某称上述三笔款项系王某代姚某所支付，姚某未提供证据予以证实，故对姚某该项主张不予采信。

2.王某之父王某2向姚某转账150万元，在转账时备注为‘房款’,转账时间与姚某向卖方支付房款时间相契合，故确认该笔款项系王某支付购房款。

3.虽涉案房屋产权证登记在姚某一人名下，仍应认定涉案房屋由王某、姚某共同所有。但由于王某未取得北京市购房资格，无法成为涉案房屋所有权人，故不予支持王某要求确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求。王某可就出资款及其他权益另行主张。

（二）王某向一审法院起诉请求：1.判令姚某按照王某购房的出资比例67.16%返还王其购房出资款及相应的增值收益，北京市东城区法院判决：姚某于判决生效后30日内返还王某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元（实际房屋评估价的67.16%）。

姚某不服提起上诉，二审维持原判。

最高法认为

最高法提审本案，撤销原审判决，并改判。

（一）本案争议焦点：其一，案件的法律定性，即应认定为“所有权确认纠纷”还是“婚约财产纠纷”；其二，在定性为婚约财产纠纷的前提下，如何公平合理地确定财产返还数额，特别是房屋增值收益的归属问题。 

（二）裁判理由

1.本案的案由应定性为“婚约财产纠纷”。双方在恋爱、订婚期间共同购房，目的是将房屋作为婚后共同居所，而非进行房地产投资。因此，财产安排均是以缔结婚姻、共同生活为最终目的。当婚姻目的无法实现时，处理相关财产应考量婚约的性质与目的，而非简单套用投资收益或按份共有的原则。

2.不能将出资比例或登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩。这种“AA制”的算法忽略了婚约财产纠纷的特殊性，即双方是以感情为基础、以共同生活为目的，而非借婚姻索取财物。确定返还数额时，必须统筹考虑多种因素，包括房款支付情况、房屋登记、使用和维护情况、房地产限购政策对当事人的实际影响等，以实现公平合理的裁决。

3.综合全案事实，酌定姚某返还王某350万元。这一数额显著低于按出资比例（67.16%）计算出的500余万元。承认王某的出资事实，但并未让其享有房屋全部增值收益，而是将其视为一种为缔结婚姻所做的准备，在婚约解除后，基于公平原则予以适当返还。

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