西安二手房价格是否已经见底?(客观、中立)

先说结论！骥祥认为，不会！大概率会在18年左右的价格水平震荡，几乎不会跌回16年水平。

为什么以18年的价格水平作为锚点？

核心在于，18年是上一轮暴涨的起点。16年，楼市还处于启动阶段，暗流涌动，但均价基本维持在6000-8000元/㎡的水平。

18年之后，18-19-20-21，是楼市最疯狂的几年。大量投资客入场，新房一房难求，二手价格倒挂不断冲高。

18-21年，摇号楼盘的总数高达600＋，21年达到巅峰，万人摇数量高达13个。这几年，也是泡沫最集中的阶段。

22年之后，楼市开始下行，挤的水分、泡沫，也主要是在18年之后产生的。大量炒房客离场，砸价，房价一路下行。当下，西安的房价，已接近18年水平（12000左右）。

为什么房价很难击18底部，到16年水平？

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✍首先，房价下跌从来不是匀速下跌，而是台阶式下跌的。

我查了很多国内外城市的历史，发现一个特别有意思的规律：
没有一个城市的房价，是一直直线往下掉的。

都是跌一段，停一停；再跌一段，再磨一磨。
像下台阶，一步一步走，不是直接从楼上摔下来。

东京当年那么惨，也不是一年跌完；
美国次贷危机，也是一波一波释放压力；
就连香港，也都是阶段性见底，再震荡，再慢慢走出来。

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✍其次，18年的价格，对于持房者，是“成本线”，而对于银行，是“坏账警戒线”！

西安房价，16-17属于“补涨”，18年，则是大多数人的真实买入成本。19-21，虽然也在持续上涨，但18年，是价格“底仓”。

对银行来说，18年是放贷大年。虽这两年房价持续下行，导致21年之后买在高点的群体已形成实质性亏损，但因部分已认亏离场，以及征信对其的约束，银行的坏账率还处于可控水平。

若房价击穿18年水平，直至16年水平。那么市场绝大多数购房者都会面临实质亏损，尤其21年后买在高点的这部分业主面临“天塌”价格亏损，或有大量业主放弃还贷。导致银行坏账率的安全边际被轻松突破，形成巨大的金融风险。

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✍第三：今时不同往日。

2016年，西安均价六七千，常住人口883万，城镇人均可支配收入35630元。对于西安人来说，三秦套餐只要12元，凉皮5元，肉夹馍5元，冰峰2元。

十年过去了，当下西安二手房均价11000元/㎡，人口1370万，城镇人均可支配收入56324元，都增长巨大。而凉皮成了8元，肉夹馍要10元，冰峰都要3元。

再也回不去了！

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✍第四：房价已跌出性价比

2025年，西安二手成交1021万㎡，排名全国第六。

以主城100㎡的小三室，总价120万来看。夫妻双方都赚钱的家庭，月收入1万，年收入12万，是很普遍的。

普通家庭可以上车的门槛和难度，已经相比高点，降了很多。

房价收入比已至10以内，对于西安的城市能级和定位来说，已达合理区间。（越是高能级城市，房价收入比越高，这是全球主要城市的客观规律）

未来会是什么样子？

骥祥预测，不同板块不同命运。

核心板块的次新房，率先企稳，大概率会在18年左右的价格水平震荡，甚至有部分强学区的房子，还会微涨。（如曲江、高新、航天、奥体）

非核心板块，尤其是没有产业支撑、人口支撑、配套支撑的区域，价格还会继续探底。（如泾河、空港、秦汉、临潼）

整体来说，不会暴跌，不会崩盘，更不会集体回到十年前。

当然，大家也别指望立刻反弹，更别想着再像2018那样疯涨。

西安楼市，早就不是闭眼买的时代了。

现在是：
板块决定生死，房龄决定流动性，品质决定能不能扛住跌。

你手里的房子能不能稳住，不看大市，只看你买得对不对。

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