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案情介绍
原告苏曼琪向法院提出诉讼请求：1. 判令被告周玉珍将一号房屋产权转移登记至苏曼琪名下，并将房屋腾空交付给苏曼琪；2. 本案诉讼费用由苏曼琪承担。
事实与理由：苏曼琪与第三人周明轩系夫妻关系，周玉珍系周明轩之母。2017年11月，苏曼琪与周明轩因名下已有房产、无购房资格，遂借周玉珍名义购买一号房屋，房屋首付款由苏曼琪出资260万元、周明轩出资76万元，产权登记在周玉珍名下。周玉珍曾出具声明书，确认房屋实际产权归苏曼琪与周明轩所有，产权比例按实际出款金额分配。后周明轩婚内出轨，双方于2019年3月11日签署离婚协议，确认一号房屋归苏曼琪所有。周明轩在离婚诉讼中认可声明书真实性，在本案中却予以否认，构成虚假陈述。2019年3月19日，周明轩出具保证书，承诺如有出轨行为将放弃包括一号房屋在内的财产权，再次确认房屋权属归苏曼琪。为维护自身合法权益，苏曼琪诉至法院。
被告周玉珍辩称：其系一号房屋登记权利人，依法享有房屋所有权，他人无权处分。一号房屋首付款及每月贷款均由其实际出资，其还交纳房屋物业费，实际占有使用房屋，系房屋实际出资人及使用人。苏曼琪的出资并非购房意思表示，而是对其的赠与，双方不存在借名买房关系。苏曼琪明知房屋登记在其名下，仍提起恶意诉讼，浪费司法资源，请求法院驳回苏曼琪全部诉讼请求。
第三人周明轩未提出诉讼请求，陈述意见与周玉珍一致：一号房屋购房款全部由周玉珍支付，苏曼琪转账款项系其与苏曼琪对周玉珍的赠与，不存在借名买房关系。房屋购房手续由周玉珍签订，产权证书及相关材料由周玉珍持有，房屋购入后一直由周玉珍占有使用，周玉珍购房系为养老，苏曼琪系因房屋涨价才主张借名买房，其诉求无事实依据。
第三人周寿山（周玉珍配偶）述称，其陈述意见与周明轩一致，不同意苏曼琪的诉讼请求。
法院经审理认定事实如下：周玉珍与周寿山系夫妻关系，周明轩系二人之子。苏曼琪与周明轩原系夫妻关系，二人曾离婚后复婚，后于2020年经法院出具A号民事调解书，判决双方离婚并对其他房产进行分割。
2017年12月27日，周玉珍与甲公司签订《商品房现房买卖合同》，约定周玉珍购买一号房屋，购房总价款837万余元，房屋系贷款购买。2018年12月17日，一号房屋办理不动产权登记，权利人为周玉珍，单独所有。
经查，苏曼琪与周明轩在周玉珍购买一号房屋前，名下已各有一套房产，不符合当地购房限购政策，庭审中苏曼琪自认其现仍不符合购房资格。苏曼琪主张其与周明轩借周玉珍名义购房，并提交声明书照片打印件、证人证言、现场录音、离婚协议、保证书等证据佐证；周玉珍提交银行交易明细、物业费发票、贷款偿还记录等证据，主张其系实际出资人及使用人，双方不存在借名买房关系。法院调取相关银行账户交易明细，核实了房屋首付款及贷款的资金流转情况，各方对部分出资事实无异议，但对出资性质存在争议。
裁判结果
依照相关法律规定，判决如下：驳回原告苏曼琪的全部诉讼请求。本案涉及的款项争议，当事人可另行诉讼解决。
法院说理
本案的核心争议焦点为：苏曼琪、周明轩与周玉珍之间是否存在借名买房合同关系，苏曼琪要求周玉珍办理房屋产权转移登记并腾空交付的诉求是否应得到支持。
首先，关于借名买房关系的认定。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。结合本案证据及当事人陈述，苏曼琪提交的离婚协议、保证书、现场录音等证据，能够佐证其与周明轩借周玉珍名义购买一号房屋的合意，其提交的出资凭证、购房相关费用票据等，能够证明其实际履行了出资义务并参与房屋相关事宜，结合周明轩在离婚协议中对房屋权属的处分行为，符合借名买房的法律特征，能够达到高度盖然性的证明标准，故法院认定苏曼琪、周明轩与周玉珍之间存在借名买房事实。
其次，关于苏曼琪诉求的支持与否。虽法院认定双方存在借名买房事实，但一号房屋所在地实行购房限购政策，苏曼琪在法庭辩论终结前仍不符合当地商品住房限购政策规定的购房资格，无法办理房屋产权转移登记。经法院释明后，苏曼琪仍坚持要求周玉珍办理产权过户及房屋交付手续，该诉求不符合限购政策相关规定，亦无法律依据，故法院不予支持。
最后，关于房屋相关权益的补充说明。本案仅就苏曼琪的诉讼请求作出裁判，双方涉及的出资等款项争议，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行提起诉讼解决。周玉珍作为房屋登记权利人，在苏曼琪不符合购房资格的情况下，其对房屋的占有、使用等权利应依法予以保护。
胜诉办案心得
本案系典型的亲属间借名买房纠纷，结合本案及同类借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 房屋登记权人维权，重点留存“出资、使用、管控”相关证据。本案胜诉的关键之一，是我方协助当事人全面梳理并提交了房屋出资凭证、贷款偿还记录、物业费交纳票据、房屋产权证书等核心证据，充分佐证当事人系房屋实际出资人及使用人，即便法院认定借名买房事实，仍能凭借合法登记及实际管控状态，抵御原告的过户诉求。实践中，房屋登记权人应妥善保管购房合同、出资转账记录、贷款还款凭证、房屋相关费用票据等材料，一旦发生借名买房争议，此类证据将成为维护自身权益的重要支撑。
2. 应对借名买房过户主张，精准援引“限购政策”及“法律规定”。本案中，原告虽能证明借名买房事实，但我方重点援引当地购房限购政策，明确原告不符合购房资格、无法办理产权过户的核心事实，同时强调不动产权属登记的公示效力，成功驳斥原告的过户诉求。实践中，针对借名买房后对方主张过户的情形，若存在限购、限售等政策限制，或不符合房屋过户相关法律规定，可重点以此为抗辩点，结合自身证据，请求法院驳回对方不合理诉求。
3. 亲属间借名买房需警惕，提前规避法律风险。本案源于亲属间借名买房，后期因婚姻破裂、房屋涨价引发争议，凸显了借名买房的法律风险。提醒各位当事人，无论是作为登记权人还是借名人，亲属间借名买房务必谨慎：若确需借名，应签订书面协议，明确双方权利义务、房屋归属、过户条件及违约责任；作为登记权人，切勿随意出具产权相关声明，妥善保管房屋相关材料，避免因证据缺失陷入维权被动；若遭遇借名买房相关纠纷，无论是被起诉过户，还是面临出资争议，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件焦点、制定针对性维权方案，精准驳斥对方不合理诉求，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，守住自身房屋权益。
北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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