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案情介绍
原告江涛（债权人）向法院提出诉讼请求：1. 判令撤销冯磊（债务人）与冯浩（债务人哥哥）于2020年4月24日签订的《房屋买卖合同》，撤销相应房屋过户登记；2. 诉讼费用、保全费、保险费、律师费10万元由冯磊负担。庭审中，江涛变更第一项诉讼请求为判令撤销上述房屋买卖合同及房屋登记，撤回其他无关诉讼请求。
事实与理由：2018年3月、4月，冯磊及案外人分两次共同向江涛借款共计222万元，借款到期后未按约定偿还。江涛诉至法院，诉讼中双方达成调解协议，但冯磊及案外人未履行给付义务，江涛申请强制执行。执行过程中，江涛查到冯磊于2020年4月24日，将其名下登记的一号房屋转让给其哥哥冯浩，转让价格仅164.2万元，而该房屋市场价格约500万元，转让价格明显低于市场价，且冯浩未实际支付任何购房款。冯磊的该转让行为，导致江涛的债权无法实现，损害了江涛的合法权益，故江涛诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告冯磊辩称，不同意江涛的全部诉讼请求。涉案222万元借款实际由案外人使用，并非其本人所用，案外人承诺还款但未履行。一号房屋实际系案外人高鹏购买，其未支付任何购房款，房屋实际也由高鹏居住使用。房屋过户给冯浩，是因为高鹏得知其被起诉执行，怕影响自身房产权益，找到冯浩“背户”，过户费用均由高鹏承担，其转让行为未损害江涛权益。
被告冯浩辩称，认可一号房屋由冯磊过户至其名下的事实，但该房屋实际所有权人为高鹏，高鹏与冯磊系借名买房关系，借名买房行为合法，该房屋本身不属于冯磊的财产，故过户登记未损害江涛的债权，不同意江涛的诉讼请求。
第三人高鹏辩称，一号房屋系其于2013年全款出资购买，总房款238万元，因贷款需要夫妻签字而其配偶不同意，故将房屋登记在冯磊名下，双方形成借名买房关系。购房款分两次支付，其中120万元通过案外人冯强（冯磊堂兄弟）账户转账支付，46万元为现金支付，剩余72万余元亦为现金支付。房屋购买后，装修、物业费等相关费用均由其负担，房屋由其实际居住使用。后其得知冯磊涉及诉讼执行，便与冯浩签订借名买房协议，由冯浩“背户”，将房屋从冯磊名下过户至冯浩名下，过户费用由其承担。债权人撤销权的前提是转让行为损害债权人利益，而一号房屋本身不属于冯磊的财产，故冯磊与冯浩的过户行为未损害江涛的权益，不同意江涛的诉讼请求。
法院查明，江涛对冯磊享有的债权，已经法院两份调解书（案号分别为B号、C号）确认，两份调解书生效后，冯磊均未履行付款义务，江涛申请强制执行，法院出具两份执行裁定书（案号分别为D号、E号），均载明冯磊名下暂无财产可供执行，终结本次执行程序，江涛的债权未获足额清偿。
2020年4月24日，冯磊与冯浩签订《房屋买卖合同》（合同编号A号），约定冯磊将其名下的一号房屋转让给冯浩，转让价格164.2万元，冯浩应于当日支付全部购房款，但冯浩实际未支付任何购房款。当日，一号房屋由冯磊名下过户登记至冯浩名下。
庭审中，高鹏提交相关证据拟证明其与冯磊、冯浩的借名买房关系，包括案外人冯强的银行流水、甲公司（房屋出卖人）出具的购房发票（付款人载明为冯磊）、乙公司（物业公司）出具的收费证明及缴费流水、冯浩与高鹏签订的《借名买房协议》、案外人银行交易记录（拟证明过户税费由其支付）。冯磊提交其本人名下多家银行流水，拟证明其未支付一号房屋购房款。
另查明，冯磊与冯浩系亲兄弟关系，高鹏与冯磊、冯浩系表兄弟关系，冯强与冯磊、冯浩系堂兄弟关系。各方当事人就房屋实际所有权及转让行为是否损害江涛债权产生争议，法院对相关证据的真实性及证明力依法进行了认定。
裁判结果
1. 撤销冯磊、冯浩于2020年4月24日签订的《房屋买卖合同》；2. 撤销冯磊将一号房屋转移登记至冯浩名下的过户登记，恢复该房屋登记至冯磊名下；3. 冯磊于本判决生效之日起十日内赔偿江涛律师费损失10万元。
法院说理
法院认为，债权人撤销权的成立，需满足债权人对债务人享有合法债权、债务人实施了处分财产的行为、该行为损害了债权人的债权、债务人处分财产时具有主观恶意四个核心要件。本案的核心争议焦点为：冯磊将一号房屋转让给冯浩的行为，是否损害了江涛的合法债权，江涛主张撤销该行为是否具有事实及法律依据。
首先，关于江涛对冯磊享有的债权。结合法院出具的两份调解书及两份执行裁定书，能够确认江涛系冯磊的合法债权人，且该债权形成于冯磊转让一号房屋之前，截至江涛起诉时，该债权未获足额清偿，冯磊名下暂无其他财产可供执行，江涛的债权处于无法实现的状态。
其次，关于冯磊处分财产的行为及主观恶意。冯磊在其对江涛的债务未履行、债权未获清偿的情况下，将其名下登记的一号房屋转让给其哥哥冯浩，转让价格远低于市场价格，且冯浩未实际支付任何购房款，应认定为无偿转让财产的行为。冯磊作为债务人，明知其拖欠江涛借款未还，仍将名下房产无偿转让给亲属，主观上具有逃避债务的恶意，该行为直接导致其责任财产减少，损害了江涛的债权实现。
再次，关于冯磊、冯浩、高鹏主张的借名买房抗辩。三人虽主张一号房屋实际系高鹏出资购买，高鹏与冯磊、冯浩均存在借名买房关系，房屋实际所有权人为高鹏，但三人及案外人冯强系亲属关系，存在利害关系，高鹏提交的银行流水、购房发票、物业费凭证等证据，不足以充分证明其本人实际缴纳了全部购房款，亦不足以证明其系房屋实际居住使用人。同时，借名买房关系中，出名人（本案中为冯磊）依法取得房屋所有权，房屋原则上属于出名人的责任财产，基于物权公示原则，未进行登记的隐形权利（如借名人的权利），原则上不得对抗执行债权人及债权人的撤销权，借名人应自行承担相应风险。故三人的抗辩意见，证据证明力不足，法院不予采纳，一号房屋应认定为冯磊的责任财产。
最后，关于律师费等费用的承担。江涛主张冯磊承担律师费10万元，提交了代理协议及发票，该费用系江涛为行使债权人撤销权、维护自身合法权益支出的合理费用，具有事实及法律依据，法院予以支持。江涛主张的保险费，缺乏明确的法律依据，法院不予支持。
综上，冯磊无偿转让一号房屋的行为，损害了债权人江涛的合法债权，江涛要求撤销房屋买卖合同及过户登记、恢复房屋至冯磊名下，并要求冯磊赔偿律师费10万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；江涛的其他诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
胜诉办案心得
本案系典型的债权人撤销权纠纷，叠加借名买房抗辩、亲属间财产转移等难点，核心冲突为“债务人无偿/低价转移房产避债的认定”及“借名买房抗辩能否对抗债权人撤销权”。结合本案及同类债权人撤销权、借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 精准把握债权人撤销权的核心构成要件，夯实维权基础。这是本案胜诉的关键。债权人撤销权的成立，需同时满足“合法债权存在、债务人处分财产、损害债权实现、债务人主观恶意”四个要件。本案中，我方律师重点梳理了调解书、执行裁定书，明确江涛的合法债权及债权未实现的事实；同时收集房屋转让合同、市场价格参考、过户记录等证据，证明冯磊无偿转让房产、主观上逃避债务的恶意，形成完整证据链，最终获得法院采纳。实践中，债权人遭遇债务人转移财产避债时，需及时固定上述相关证据，明确自身权利主张的法律依据。
2. 精准拆解借名买房抗辩漏洞，明确物权公示原则的效力。本案中，对方以“房屋系案外人借名购买、实际不属于债务人”为由抗辩，我方律师重点指出，借名买房关系中，出名人系房屋合法登记的所有权人，房屋属于出名人的责任财产，隐形的借名权利不得对抗债权人的合法债权及撤销权，且对方提交的证据不足以证明借名买房关系成立，最终驳斥了对方的抗辩。实践中，遭遇债务人以借名买房为由抗辩时，需重点围绕物权公示原则、证据的真实性及关联性，拆解对方抗辩逻辑，强化自身主张。
3. 明确债权人行使撤销权的合理费用承担，最大化挽回损失。本案中，我方律师重点主张律师费10万元系债权人维权的合理支出，提交了完整的代理协议及发票，最终获得法院支持，助力当事人最大化挽回损失。实践中，债权人行使撤销权时，应妥善留存律师费、保全费等相关费用的支付凭证，明确该部分费用可要求债务人承担，避免自身额外损失。
4. 及时行使权利，避免超过撤销权除斥期间。债权人撤销权有明确的除斥期间，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使的，撤销权消灭。本案中，江涛在发现冯磊转移房产后，及时委托律师提起诉讼，避免了权利过期的风险。实践中，债权人发现债务人存在转移财产、逃避债务的行为时，应及时咨询专业律师，在法定期限内行使撤销权，避免自身债权无法实现。
最后提醒，债权人撤销权纠纷、借名买房与债权维权叠加类案件，涉及物权公示、债权实现、证据认定等多个法律要点，且往往因亲属间串通转移财产、借名买房抗辩等增加维权难度。若你正面临此类困扰——无论是债务人转移房产、车辆等财产避债，遭遇借名买房抗辩难以维权，还是需要行使债权人撤销权、挽回债权损失等，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件、制定针对性维权方案，精准拆解对方诉求漏洞，强化自身主张，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，成功挽回自身财产损失。
北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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