速递 | 迪拜房产代币化进入二级市场阶段,碎片化投资门槛再降低

迪拜房地产交易数字化进程迎来关键节点。迪拜土地局推动的房地产代币化项目已启动第二阶段：自2026年2月20日起，合规的二级市场将开放房地产代币转售。相比第一阶段偏向试点发行与流程验证，第二阶段把重点放在二级流通与交易闭环上，让代币不再只停留在买入持有，而是能够在更标准化的规则下实现转让与退出。

根据项目披露的信息，本阶段预计将有约780万个房地产代币进入可交易范围。该模式的核心是把实体房产权益进行数字化拆分，让投资者以更小的金额参与房产权益配置。代币化后的权益以链上登记与可追溯记录为基础，交易环节由合规平台承接，并以既定法律与监管框架为前提推进。对参与者而言，这意味着传统房产交易中常见的高门槛、长周期与复杂手续，将被拆解为更细颗粒度的资产单位与更标准化的交易流程。

在制度设计上，第二阶段强调在受控范围内逐步放量。项目推进将采取审慎、渐进方式，过程中持续评估交易效率、系统承载能力、风险控制与投资者保护机制，并与迪拜虚拟资产监管相关机构协同，以确保代币转售、结算、登记、信息披露与反洗钱等环节都能在合规要求内运行。二级市场的开放也意味着更多参与方需要建立更明确的身份识别、资金来源核验、交易监测与纠纷处理机制，以适配房地产资产的特殊性与跨境资金参与的现实需求。

与代币化并行的，是迪拜房地产市场本身的活跃度与产品供给。公开信息显示，2025年迪拜房地产市场交易量超过27万笔，总成交金额达9170亿迪拉姆，交易规模与金额同比均增长约20%，并创下历史新高。市场的高流动性为新型交易工具提供了应用土壤，也让代币化从概念验证走向更实际的交易场景。与此同时，迪拜近年也在推动更多面向机构与公众投资者的房地产金融产品，例如住宅类不动产投资信托相关安排，使得从整套产权交易到证券化与份额化投资的产品谱系更为完整。

从中长期规划看，房地产代币化被纳入迪拜房地产行业的战略方向，目标之一是让先进技术在行业内更深入地应用与融合。按既定预测，到2033年，迪拜房地产代币化市场规模有望达到600亿迪拉姆，约占当地房地产总交易额的7%。这一目标对应的不是单一产品的扩张，而是围绕登记、交易、托管、估值、信息披露、合规审查等全链条的系统化升级，使房地产交易更标准化、数据更透明、流程更可追溯，并为更广泛的全球投资者参与提供技术与制度接口。

随着二级市场转售机制落地，迪拜房产代币化从发行端迈向流通端，交易链条开始闭合。对于希望以更灵活方式参与迪拜房地产市场的投资者来说，碎片化持有与二级流通结合，意味着进入门槛进一步降低，参与方式更轻量，资产配置与流动性管理的选择也更丰富。