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案情介绍
原告陈淑敏向法院提出诉讼请求：1. 确认原、被告之间借名买房合同关系成立，确认原告为一号房屋的实际购房人；2. 判令被告吴雨桐协助原告将一号房屋所有权转移登记至原告名下或转移登记至第三人张恪名下，优先要求过户。
事实与理由：原告系被告的舅妈。2010年初，原告计划购买一号房屋，因原告名下已有两套房产，受银行信贷政策影响，再购房时首付款比例及利率会受到限制和调整，故原、被告达成口头借名买房协议，约定原告借用被告名义购买该房屋。2010年2月，被告与甲公司（房屋出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定购买一号房屋。之后，原告向甲公司支付首付款233万余元，房屋按揭贷款198万元由原告按月使用被告的银行卡向银行偿还。2011年3月20日，原告以被告名义办理了收房手续，缴纳了维修基金等各项相关费用，并在被告协助下，于2013年4月25日领取了房屋产权证。该房屋自入住至今，所有的物业费、供暖费等相关费用均由原告负担，相关购房合同、发票、缴费收据等材料也均由原告持有。收房后，原告将该房屋出租，所得租金收益全部由原告收取。2019年前后，被告负债累累，因向原告借钱遭拒而心生恨意，拒绝承认原告为一号房屋的实际购房人，并多次扬言要出售该房屋，企图霸占原告的合法财产，原告为维护自身权益，特诉至法院。
被告吴雨桐辩称：原告变更诉讼请求，由确权之诉变更为合同之诉，系对前诉的根本变更，应当依法驳回。原、被告之间从未有过任何关于借名买房的书面或口头约定，更不存在关于房屋产权及归属的相关约定，购买一号房屋系被告的个人意志。2010年，被告以首付款加按揭贷款的方式向甲公司购买一号房屋，签订购房合同、支付房款、接收房屋直至办理房屋产权登记等全部行为，均系被告个人意愿，被告经合法购买、依法支付对价，取得一号房屋的所有权，购房过程清晰、手续齐全，合同履行无任何瑕疵。被告系一号房屋的实际占有使用人，享有房屋全部权益，房屋交付后，被告通过中介出租房屋、委托房屋管理公司管理，出租收益均归被告所有；被告还曾通过抵押该房屋借款，充分行使房屋所有权。原、被告之间的资金往来系借款关系，与购房行为及房屋产权无关，因双方系亲属关系，被告购房时原告自愿提供资金支持，双方就购房款形成借款合同关系，而非借名买房关系。根据合同相对性原则，即便双方存在合同关系，原告也只能要求被告向其履行义务，不能要求向第三人履行，且原告同时主张过户和支付房屋折价款，两项诉求相互矛盾，不应得到支持。
第三人张恪述称，同意将一号房屋所有权转移登记至其名下。
法院经审理认定事实如下：原告系被告舅妈，双方未签订书面借名买房合同，原告主张双方存在口头借名买房协议，被告予以否认。
2010年，被告与甲公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买甲公司开发的一号房屋。2010年4月20日，被告（借款人）与乙公司（贷款人、抵押权人）、甲公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定被告向乙公司贷款198万元用于购买一号房屋，并以该房屋作为抵押物，贷款期限30年，采用按月等额本息还款法。一号房屋总价款431万余元，2013年4月25日，该房屋办理产权登记，权利人为被告；2013年9月6日，该房屋办理抵押权登记，抵押权人为乙公司。
经查，2011年3月至2019年8月，原告按月向被告的贷款还款账户转入固定金额款项，2019年9月、10月每月转入13000元，原告主张该款项系其以被告名义偿还一号房屋的按揭贷款，被告虽不认可，但未提交其在上述期间实际出资偿还贷款的相关证据，法院确认该期间的房屋贷款系原告实际偿还。2019年11月，原告向法院递交起诉状，2019年12月11日，被告通过其贷款还款账户一次性偿还剩余贷款158万余元，同年12月19日，该房屋的抵押权注销。
一号房屋首付款支付情况为：2010年2月2日，案外人代原告向甲公司刷卡支付5万元；2010年4月10日，原告向甲公司刷卡支付两笔款项，共计233万余元，被告认可该款项系原告代为支付，但主张系借款。甲公司分别于2010年4月10日、2011年3月8日出具首付款发票及购房款发票，被告称发票系原告垫付款项后领取，不能证明房屋权属。2011年3月20日，原告刷卡支付了一号房屋的契税和专项维修基金，办理了收房手续，之后该房屋一直由原告控制使用，并由原告交纳物业费等相关费用，原告曾以被告名义出租房屋，租金收益全部由原告收取。被告主张其系委托原告收房，因受到原告威胁未居住房屋，且将租金收益赠予原告，系其对自身权利的处分，但未提交相关证据佐证。
另查，一号房屋曾先后两次办理抵押登记，用于被告借款，相关借款利息及融资服务费均由原告实际支付，后原告通过第三方借款偿还了相关款项，抵押登记均已注销。诉讼中，一号房屋已无过户障碍，第三人张恪具备当地购房资格，并同意将房屋过户至其名下。
裁判结果
一、原告陈淑敏与被告吴雨桐的借名买房合同成立，原告陈淑敏为一号房屋的实际买受人；
二、被告吴雨桐于本判决生效之日起七日内配合原告陈淑敏将一号房屋所有权过户至第三人张恪名下；
三、驳回原告陈淑敏的其他诉讼请求。
双方就被告后续偿还房屋款项的相关事宜，可另行诉讼解决。
法院说理
本案的核心争议焦点为：原、被告之间是否存在借名买房合同关系，原告主张确认实际购房人并要求被告协助过户的诉求是否应得到支持。
首先，民事行为应当遵守诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；人民法院应当全面、客观地审核证据，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
其次，关于借名买房合同关系的认定。本案中，虽原、被告之间未签订书面借名买房合同，但结合本案查明的全部事实，能够佐证双方存在口头借名买房协议：一是一号房屋的首付款全部由原告支付，2011年3月至2019年10月的房屋按揭贷款亦由原告按月偿还，被告主张该款项系借款，但未提交任何证据佐证双方存在借款合意及借款相关约定；二是一号房屋的收房手续由原告办理，维修基金、契税、物业费、供暖费等相关费用均由原告负担，相关购房合同、发票、缴费收据等核心材料均由原告持有，符合借名买房中实际购房人管控房屋相关材料的特征；三是一号房屋自收房后，一直由原告实际控制使用，房屋出租收益亦由原告收取，被告主张系委托原告收房、赠予租金收益，均未提交证据佐证，其辩解缺乏合理性和充分证据支持；四是原告主张借名买房的理由（名下有两套房产、受信贷政策限制）符合日常生活常理，具有高度可信度。
最后，关于原告过户诉求的支持与否。被告在原告起诉后，一次性偿还剩余房屋贷款、注销抵押的行为，不足以推翻此前原告实际出资、实际管控使用房屋、持有相关材料等行为产生的证明效力，无法否定原告作为实际购房人的身份。现一号房屋已无任何过户障碍，第三人张恪具备当地购房资格，且同意接受房屋过户，原告优先主张将房屋过户至第三人名下的诉求，符合法律规定和双方约定，应予支持。原告与被告就被告后续偿还房屋款项的相关争议，与本案借名买房合同关系不属于同一法律关系，双方可另行诉讼解决。
胜诉办案心得
本案系典型的亲属间口头借名买房纠纷，核心难点在于双方无书面借名协议、被告否认借名事实并主张出资系借款。结合本案及同类借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 口头借名买房胜诉，核心在于“证据链闭环”。本案中，双方无书面借名协议，这是借名买房纠纷中最不利的情形，也是我方办案的重点突破点。我方协助当事人全面梳理并提交了完整的证据链：一是出资证据，包括首付款刷卡记录、贷款按月还款凭证，证明原告实际履行了全部购房出资义务；二是房屋管控证据，包括收房手续材料、维修基金及各项杂费缴费凭证、房屋相关合同及发票，证明原告实际管控房屋相关事宜；三是房屋使用收益证据，包括房屋出租合同、租金收取记录，证明原告实际享有房屋使用、收益权利；四是合理抗辩证据，佐证原告借名买房的理由（信贷政策限制）符合常理，反驳被告“借款购房”的抗辩无任何依据。完整的证据链，最终让法院采信了双方存在口头借名买房协议的事实，为胜诉奠定了核心基础。实践中，若双方未签订书面借名协议，实际购房人务必妥善保管上述全部证据，避免因证据缺失陷入维权被动。
2. 应对“出资系借款”抗辩，精准驳斥+强化合意佐证。本案中，被告以“亲属间借款购房”为由否认借名事实，这是借名买房纠纷中被告最常用的抗辩理由。我方的办案思路是：一方面，精准驳斥被告抗辩——被告无法提交任何借条、借款协议、还款约定等证据，无法证明双方存在借款合意，且原告长期偿还贷款、管控房屋、享有租金收益的行为，与单纯的“借款”关系完全不符；另一方面，强化借名合意佐证——结合原告借名的合理理由、长期实际管控房屋的事实、被告在原告起诉后才偿还剩余贷款的反常行为，综合论证双方系借名买房，而非借款关系。实践中，面对此类抗辩，实际购房人需重点围绕“无借款合意”“实际享有房屋全部权益”两个核心点举证，精准驳斥被告不合理抗辩。
3. 借名买房需警惕风险，提前规避+及时维权。本案的争议源于亲属间口头借名，无书面协议，且后期因被告负债、借钱遭拒引发反悔，凸显了借名买房的法律风险。在此提醒各位当事人：一是尽量签订书面借名协议，明确约定借名目的、房屋归属、出资方式、过户条件、违约责任等核心内容，避免口头约定引发争议；二是即便签订书面协议，仍需妥善保管全部出资、管控、使用相关证据，做到双重保障；三是若出名人出现否认借名事实、擅自处置房屋、扬言卖房等违约行为，实际购房人应及时委托专业律师介入，切勿拖延，避免房屋被擅自出售、抵押，扩大自身损失。
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北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
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