投资海外房产要怎么选?

中国人爱买房，比全世界任何地方都爱买房。而且我们不光爱买国内的房子，从很多年前开始，一大批中国人就开始热衷于去海外买房。

近两年，伴随着内地房价下跌，租售比降低，市场供大于求等现象的出现，很多“爱房”之人又将眼光盯到了海外。

什么样的地方适合海外房产投资呢？

首先要搞清楚投资海外房产主要是赚3部分的钱：

1️⃣汇率差

2️⃣租金

3️⃣房价的上涨

其次，当地的政策要对“外国人买房”友好。

还记得2015、2016年的时候，身边会听说谁谁去了加拿大或澳洲买房，主要由于购房政策导致。以澳洲为例，当时外国人买房只需要交20%首付，剩下的全部贷款，贷款利率只要2.67%，而且可以在收房之后才还贷款。

但是伴随着房价飞速上涨，当地政府为保护本地居民的权利，提出了一系列限制政策，如加税或购房身份限制。

现在在加拿大买房，必须是加拿大绿卡才能有资格。而澳洲则是直接给外国人加收了额外8%的印花税（4.5%+8%），并且规定外国人只能买新房，也就是说将来转手卖房的时候，也只能卖给本地人。

从这两点就可以理解，为什么现在海外房产最热的三个地区是日本、迪拜和香港。

先说日本，抛开zz关系的问题，单从房产投资角度来看。目前日本仍处于汇率低位（变现的时候可以换更多的美金），租金稳4-6%，净收益3-5%，热门购房区域包括东京或大阪核心区，可以实现人民币付款，收取的租金可以换成美金，享受汇率优势。

迪拜这两年也是热门投资地，首先因为这个地方没有房产税和收入所得税，净租金收益可以达到5-6%，过去2年的房价涨幅在10%，未来2-3年还有上涨预期，目前大部分在售房产都是期房。

香港的房产热我感觉主要是由于近年来大量人口流入造成的。港府推出了一系列人才政策，外加越来越多的投资移民申请，人和钱的流入必然带来了刚需的增长。香港的房价其实这两年没有太多增长，但是房租正经是涨了不少，所以，不论是从刚需还是投资角度来看，长期在香港生活的人还是希望可以买一套自己的房子安居。

当然，海外房产投资还有一个隐形推手，那就是CRS。随着政策越来越严格，投资之海外的金融资产都要主动申报并按规定缴税。

但是，目前对于中国税务居民持有的海外固定资产还没有明确的税务交换和征收规定。所以，一部分有境外业务或者在海外有投资的人，更倾向于将金融资产变为房产来持有。

- End -