2026是【房产市场】的诞生元年

房地产是家庭或企业财富最重要的储存方式，这丝毫不用怀疑。具有确定性地理坐标的独有价值，无论是以租赁还是购买形式，从普通家庭到企业都是必然的使用者。今天价格的巨幅波动是正常的，将来幅度缩小，频率加快。波动是生命的来源，成熟的市场就像生命一样具有自我调节，自我适应的能力。

【先谈政策观点】，【再论房产市场】，【再斗胆预测】，分上下两篇发布。

一，政策观点

1，住宅不满两年交易的，增值税降到3％，虽然在实际交易中涉及面很少，但意义重大。从当初疯狂的市场现象，到顶层被迫提出“房住不炒”的建议，到现在顶层开始谨慎的开闸，让市场有序的回归自由。～懂的人才知道意义重大。

2，求是的文章，还是比较客观，正确，全面的阐述了房产市场的现状，对各级政府，职能部门，社会平台表达了意见。顶层，各级政府，以及民众都共同希望“止跌回稳”，方向一致，这丝毫不用怀疑，指日可待。

3，我是十分痛恨，李稻葵孟晓苏等所谓的经济学家以及各大博主鼓吹怂恿地方政府实行贴息政策，是居心叵测还是无知跟风？一方面地方政府本来就不富裕，另一方面是救东家还是西家？看到高盛等评估机构改变预测就跟风。希望顶层不会上当。俗话说“救急不救穷”，民众其实不怕穷，怕的是没有底。

4，我认同，施永青说，香港楼市还要涨6年，因为房产市场是长周期的，上去了不容易下来，下来了不容易上去，不愧是几十年的老牌大中介。为什么打压的时候反而上升，放开的时候反而下降呢？就是信心爆棚的时候谁的话也不会听，信心坍缩的时候很难鼓的起。

5，上个星期，商业地产首付调整到30％，这是大好事。为了现在的“止跌回稳”目标，也为了迎接百年变局后的国际资本提供超大的储蓄池。将来商业地产升上天也不影响民生。

6，什么是好房子？我不知道顶层是怎么定义的，但我定义的就是普通人住的就是普通房子，有钱人住的就应该是好房子，就像上海深圳最近成交的大几千万的房子就是好房子。开始分化是必然的，有分化就好施政。

【下篇】

二，论房产市场

1，房产市场由供给方，需求方，中介方（房产中介和银行），市场管理方组成。

2，房产的价格主要由供需双方决定，市场的繁荣与管理方的政策有关，中介方评估市场决定投入大小，中介方的投入直接影响市场的繁荣，市场的活跃又影响房产价格。

2，供给方，主要由开发商和二手业主提供租售房源。开发商的新房98％以上以出售为主，极少自持出租。二手房业主大多数自持，部分出租，少量挂牌出售。

3，需求方，主要由自用，投资，投机需求组成。租客以自用需求为主。自用者希望可以自己用还有升值预期的盼头，投资者希望有租金回报还有升值的盼头，而投机者既不需要自用也不需要盼头，只需要短期波动获利。

4，中介方，主要由房产中介和银行组成。房产中介为房产交易提供居间，代理，咨询等服务。银行为房产交易提供按揭贷款或资金监管服务。

5，管理方，主要由不动产权登记中心和税务部门组成。税务部门根据税法增收交易相关税费，一般不会随意调整，在市场波动巨大时，根据需要调整。不动产登记中心根据条例办理产权登记，在市场波动巨大时，根据需要调整。（之前的限购限售就是调整不动产登记条例）

6，2025的房产价格极速下降，有长周期下行因素，也有施政策略错误因素。大家本来普遍认可市场进入长周期下行市场，基本接受。但是新规的出现，对比之下，造成挂牌潮。（救东家西家不高兴，有关部门已经意识到了。）

7，我建议，市场管理方多关注【投机】需求，投机者即是需求方也是供给方。投机者是承担风险获取利润的，不要当成不正当利益。投机者实际是房产市场的基本盘，因为有些二手业主急卖，也愿意降价让利，如果有投机者接盘，那么大盘就托住了，如果没有人接盘，只能一降再降。如何给投机需求留下空间，是考验市场管理方的容量与远见。

8，香港之所以到现在还可以保持繁荣，就因为自由。资本不是放在银行，就是买股票，期货，房产等，可以今天买明天卖，自由出入，交易成本还不高。

三，斗胆预测

1，我国即将成为超级大国，国际资本有可能像潮水一样涌入。如何保护民生，如何繁荣市场？欧美已经不值得我们学习，我们今天只能摸着石头过河，绝对是考验顶层的智慧与远见，有时候摸错了也正常。

2，到今天为止，登记政策，税费政策，贷款政策等已经调整基本到位，静待市场反应。

3，我认为，本次“止跌回稳”是有标准的，假设回稳的综合指数是100，那么现在是80，最近交易的是75。（综合指数由成交量，单价，总价，挂牌周期等组成，本假设仅供参考）

4，2026年1月份，南沙二手房成交量环比略有上升，价格略微下降。成交总价明显上升，说明有较大金额成交。指数74。

5，我认为，今后3-6个月如果交易的综合指数没有上升到80，那么顶层还会出台某些利好政策。

6，我建议，如果没有达到顶层的预期目标，那么先分清普通住宅和非普通住宅。先给非普通住宅免除2年内转让3％的增值税，普通住宅先不要动。让【投机】资本集中流入非普通住宅市场，非普通住宅成交量和价格稳定后，普通住宅也会稳定。万一非普通住宅价格飙升，也不影响民生，或许对普通住宅有更多好处。

7，我相信，2026年“止跌回稳”的目标一定可以实现，因为顶层和大家的目标一致。实现后，其实市场的模板路线也就形成，也就是本文的标题“2026是【房产市场】的诞生元年”。现在的市场还在妈妈的怀抱，诞生后，该跌倒就跌倒，该长大就长大，妈妈不会轻易出手。

8，开年以来，世界发生的事件就像小孩过家家，犯了事，你想躲回家就可以躲回去吗？最近的黄金白银疯长，就是对躲回家的担忧表现。之前，我们希望共同商量维护世界，你还是那么霸道，非要斗。将来，不用我们斗，其他人都要去他家把他揪出来，还钱。说不定那时候我们还会帮他说说好话，为了避免狗急跳墙，也为了新世界。

9，我预计，2026年上半年，价格还是延续下降，幅度收窄，下半年，略有回升。但是，我说的市场综合指数会持续上升，年底会达到或者超过90。

2027年我不敢预测，也许平平稳稳，也许是洪水猛兽，因为世界会进入新世界。

10，我建议，有实力的现在可以布局一些稀缺性的别墅大平层，或者有稳定收益的商业房产。实力一般的，多考虑自己风险的承担能力。

11，联和好房陈永斌，专注于南沙二手好房/别墅豪宅。

写于2026年1月25日到27日晚上。

过年前写下一篇，南沙欢迎你。