当很多人还在感叹“市场冷清”时，珠江新城的业主已经不太愿意让价了。
这几天，一位做中介多年的朋友跟我说了一句话：“不是没人买，是好房子开始难买。”
原本可以谈到一成的议价空间，如今压到3%左右，个别房源干脆撤盘观望。
1月广州二手住宅网签8881套，环比微增，连续11个月稳定在5000套以上。
它没有暴冲，但也没有回落。对于一个经历深度调整的市场来说，这种稳定，本身就是信号。
我的判断很明确：广州二手房的“冰封期”正在结束，一轮以核心资产为起点的结构性回暖，已经启动。但这不是全面复苏，而是资产重新分级。
1月珠江新城成交83套，环比、同比都有明显增长，千万级房源占比接近四成，2000万以上产品也有多套成交。
高端改善客群重新活跃，说明一部分购买力已经完成心理修复。
某热门小户型去年底还在低位徘徊，今年初成交单价已回到去年三季度区间；
部分大户型创下近几个月成交新高。与此同时，挂牌率降至近一年低位，部分业主选择反价或撤盘。
金融城、天河东部分次新盘1月成交量接近去年半年的水平，个别80平方米单位总价回升数十万。成交不是零星，而是连续发生。
某些老证学区房报价高于新证房源，仍能较快成交，这说明需求并未消失，只是更加挑剔。
番禺、白云等成熟外围区网签量维持高位，个别大盘单月成交接近峰值。
推动这一过程的，不只是信心的恢复，还有税费调整和信贷环境改善。
从全市数据看，8881套的网签量并不夸张，却连续11个月保持在合理区间，说明需求具备韧性。
挂牌量较高峰明显回落，去化节奏改善，供需关系在修复。
90至144平方米改善型产品占比提升，改善需求成为主力。
市场不再以“抄底”逻辑为核心，而是围绕居住升级展开。
天河、海珠、越秀部分板块供需偏紧，优质房源流动性增强；
同样是老房子，核心区能守住价格，远郊却需要时间消化；
这就是结构性修复。资金和需求向核心地段、优质产品、具备长期支撑的资产集中。
短期内，春节后需求释放仍可能延续，核心区优质房源议价空间继续收紧的概率存在。
未来一段时间，格局大概率是核心板块领跑，次核心跟随，远郊横盘。
优先考虑交通、教育、商业配套成熟的区域，选择流动性较好的次新房，避免缺乏产业支撑的远郊项目。资产质量，比情绪判断更重要。
改善客户，可以关注核心区及成熟次核心的优质次新盘和学位资源明确的房源。
当前换房链条相对顺畅，优质标的数量有限，决策节奏需要更果断。
不要幻想全面回暖带来普遍收益，只聚焦具备长期竞争力的核心资产，关注租金水平、流动性和抗跌能力。
广州二手房没有疯狂，它只是结束了单边下行，进入筛选阶段。
真正值得讨论的，不是涨了多少，而是哪些房子开始变得难买，哪些依旧无人问津。
