西班牙二手房市场,越来越多人'玩不起'!

西班牙二手房市场正上演一场前所未有的“抢房大战”。根据Tecnocasa集团与巴塞罗那庞培法布拉大学联合发布的第XLII号报告，目前每套挂牌出售的二手房平均有7名买家竞争，这一数字是两年前的两倍。

报告指出，买家之间的激烈“竞争”导致了当前市场的“非典型状况”，并直接推高了房价。目前房屋从挂牌到售出的平均时间为77天，仅比2007年初的历史峰值低4.3%。

研究证实，二手房需求上涨30%，而供应量却下降16%，供需失衡成为房价上涨的核心推手。2025年下半年，西班牙二手房平均价格同比上涨15.34%，达到每平方米3338欧元。

受房价带动，新房与二手房的平均抵押贷款金额同步攀升，同比上涨16.8%，达到154,630欧元（25年期，相当于房价的80%）。房价与贷款成本双升，使得在San Sebastián、Palma、马德里、巴塞罗那及马拉加五大城市购房变得“难上加难”。

Tecnocasa西班牙首席执行官Paolo Boarini在报告发布会上直言：“2026年不会再出现与2025年相同的模式。房价上涨不会持续，销量也将回落。”他解释道：“二手房价格已接近极限，越来越难找到买家。”原因包括：抵押贷款难度加大、投资者撤离、现金交易增多，以及最终成交折扣扩大至平均6.2%，这都表明房价已触顶。

Tecnocasa建议潜在卖家：“最好在2026年头几个月挂牌出售，之后交易难度只会更大。”

在各大城市中，巴塞罗那以每平方米4053欧元的均价成为西班牙二手房最贵的城市，年涨幅10.05%。马德里紧随其后，均价4101欧元/平方米，涨幅高达19.56%。马拉加（+7.52%，2697欧元/㎡）与萨拉戈萨（+8.04%，2030欧元/㎡）涨幅相对温和。

若以“典型房产+平均工资”衡量购房难度，San Sebastián位居榜首：一个家庭每年需额外增加23,050欧元收入才能负担购房。Palma（需额外17,000欧元）与马德里紧随其后。

以马德里为例，一个家庭每年需66,220欧元收入才能购房，而当地家庭平均实际收入仅49,741欧元，缺口高达16,480欧元。

一套房七人抢，价格逼近天花板，收入追不上房贷。西班牙的二手房市场，正在上演一场普通人越来越“玩不起”的游戏。