一、数据：
核心：量先涨、价稳/微跌，结构性回暖，非全面暴涨
• 全国重点20城：1月二手房成交1483万㎡，环比+10%、同比+25%，淡季不淡
• 一线城市（二手房）
◦ 北京：1.5万套，同比+20.8%，连续3月≥1.4万套
◦ 上海：2.28万套，同比+24.18%，近5年同期新高
◦ 深圳：6802套，同比+45.5%，近10个月新高
◦ 广州：8881套，同比、环比双增
• 强二线
◦ 成都：1.81万套，全国第一
◦ 南京：7400+套，连续3月≥7000套，超去年金九银十
◦ 西安：8643套，同比+42.91%
二、为什么年初爆单（4大原因）
1. 政策集中发力（最核心）
◦ 2025下半年起：多地降利率（首套低至3.4%以下）、松限购、提公积金额度
◦ 政策滞后2–3个月，1月集中释放
2. 春节延后，交易窗口拉长
◦ 2026春节2月20日，比2025晚10天，1月有效看房/签约时间更多
3. 价格筑底，刚需/改善集中入场
◦ 二手房价格回调到位，“以价换量”，优质房源被抢
◦ 卖旧买新、学区、低总价房源最火
4. 供需错配+节日效应
◦ 新房供应低位，二手房挂牌减少，好房稀缺
◦ 春节全家看房，开发商/业主让利促销
三、市场特点（关键判断）
• 结构性：一线+强二线热，三四线仍冷
• 量先于价：成交放量，价格仍在调整，未全面上涨
• 二手房主导：二手房比新房更活跃，提前“小阳春”
四、对买房/卖房的影响
• 买房
◦ 核心区优质房：议价空间收窄，出手要快
◦ 刚需/刚改：利率低、政策友好，窗口期仍在
◦ 三四线：谨慎，观望为主
• 卖房
◦ 优质房源：可适度提价、加快挂牌
◦ 非核心/老破大：仍需让利走量
