深圳二手房2026年1月成交总结与年后市场预测

2026年开年，深圳二手房市场迎来了一波意料之外的暖意。按照往年惯例，春节前通常是楼市淡季，但今年1月却走出了“淡季不淡”的行情。下面用简单直白的话，聊聊1月到底发生了什么，以及年后市场可能会怎么走。

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一、2026年1月成交总结：量升价稳，淡季不淡，截取大部分宝中二手成交做参考

1. 成交量：时隔8个月重回5000套上方

1月份，深圳二手住宅过户量达到5281套，环比增长6.88%，同比增长15.96%。这是自2025年5月以来，深圳二手房月度过户量首次突破5000套的“荣枯线”。

如果看更领先的“录得量”（即二手房买卖合同发起量），数据更亮眼：1月全市二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创下近10个月的新高。这也是深圳二手房市场连续第11个月录得量突破5000套，说明市场确实已经走出了前两年的低谷。

用大白话说就是：买房的人变多了，成交速度加快了，往年春节前的冷清场面今年没出现。

2. 价格：整体还在跌，但核心区开始企稳

价格方面，1月深圳二手房成交均价约为5.08万元/平方米，环比基本稳定。不过从官方数据看，二手住宅价格指数环比下跌0.97%，同比下跌6.00%。

这意味着什么？简单来说：全市均价还在跌，但跌得没那么快了。部分核心区域的优质房源，价格已经开始止跌企稳。比如福田、南山的一些好地段，业主心态也变强了，不再急着降价甩卖。

3. 区域表现：核心区领跑，刚需和高端“两头热”

1月深圳二手房市场呈现出鲜明的“全面开花、核心领跑”特征：

· 龙岗区以1454套的成交蝉联全市第一

· 福田区以1176套紧随其后

· 盐田区表现最抢眼，环比增长35.1%，领涨全市

从片区看，呈现“两头热”的格局：一边是龙岗中心城这样的刚需片区（以277套领跑全市），一边是蛇口、华侨城、后海这样的高端改善片区，两者同时活跃。这说明刚需在入场，有钱人也没闲着。

4. 为什么1月这么好？三个原因很直接

第一，政策给力，税费降了。 2026年1月1日起，深圳调整了二手房增值税政策：不满2年的住房，增值税率从5%降至3%。一套500万的房子，税费直接省下约10万块。这笔账谁都会算。

第二，新房供应少，需求流向二手。 1月深圳新房供应明显减少，只有6个项目拿证，新增住宅1667套，环比下降34.1%。新房没得选，自然更多人转向二手房。

第三，价格跌到位了，买家愿意出手。 经过近两年的调整，很多二手房的价格已经进入刚需家庭的“心理价位”。加上每年一季度是学区房交易旺季，不少家长提前布局，进一步推高了成交。

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二、年后市场预测：小阳春可期，但别指望大涨

1. 成交量：小阳春行情大概率延续

1月的开门红为年后市场打下了好基础。多位业内人士认为，3月份的“小阳春”行情依然值得期待。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟预计，深圳楼市会持续回暖，成交量继续攀升。

理由很简单：政策效应还在释放，购房信心在恢复，加上每年三四月本来就是传统的成交旺季，量能有望保持。

2. 价格：核心区企稳，整体难大涨

价格方面，业内普遍认为核心区域有望全面止跌，但全市均价大幅上涨的可能性不大。

原因是：虽然成交在回暖，但二手房挂牌量依然高企。2025年深圳二手房挂牌量一度冲到8.9万套，去化压力仍在。用业内的话说，市场正在走“L型”筑底，而不是“V型”反弹。

3. 政策：可能还有后手

政策层面，2026年开年的一系列利好已经为市场注入稳定预期。业内预计，如果市场需要，房贷利率、税费优惠等政策工具箱还有空间。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍也表示，目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间。

4. 给买房人的一句话建议

如果你是刚需，现在可以多看看了。价格跌了不少，政策也友好，核心区的优质二手房值得认真考虑。

如果你是卖房的，也别指望价格能一夜涨回去。市场正在筑底，但分化会越来越明显——好地段的房子好卖，偏远片区的还得靠性价比说话。

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总的来说：2026年1月深圳二手房市场交出了一份漂亮的成绩单，为全年开了个好头。年后的市场大概率会延续回暖势头，但要真正实现“量价齐稳”，还需要时间和耐心。