一、前言：在商业交易中，以房屋买卖合同为债务“兜底”的做法并不少见。不少当事人也因此想当然地认为，只要房屋没有过户，就不会被直接拿去执行。但司法实践往往并不按这种直觉行事。对于债务履行期限届满前形成、具有担保性质的“以 物抵债”安排，即使房屋从未完成过户登记，法院仍可能允许通过拍卖、变卖或折价方式实现债权，只是相应价款一般不享有优先受偿地位。下文结合具体案件，说明法院如何处理此类安排，以及其中最容易被忽视的风险点。 |
二、基本案情：
B公司此前已与开发商C公司签订商品房买卖合同，购买一套在建商品房，并支付了全部购房款。之后，在房屋尚未办理产权登记的情况下，B公司在另一业务中对A公司形成大额债务，且名下已无其他可供清偿的财产。
在债务尚未到期之前，B公司提出以该套尚未过户的房屋为其对A公司的债务“兜底”，并据此作出相应合同安排，由C公司与A公司签订商品房买卖合同。债务履行期限届满后，B公司未能按约还款，由此引发相关合同性质及房屋能否被处置的争议。结合交易背景及合同内容可以看出，上述买卖合同并非以实现房屋交易为真实目的，而是作为债务保障工具使用。在司法实践中，这类安排通常会被认定为“名为买卖，实为担保”。
此外，本案还具有以下几个对裁判判断具有重要影响的背景因素：一是，B公司对A公司所负债务金额巨大，且其名下已无其他可供清偿的财产；二是，案涉房产自始未办理任何形式的权利变动公示，包括产权过户、抵押登记，甚至没有预告登记；三是，案涉房产系在建商品房，虽已取得商品房预售许可证，但尚未完成竣工验收，暂不具备办理不动产初始登记的条件。
三、法律分析
01/ 法院如何看待“以物抵债”
“以物抵债”并不是一个内涵固定的法律概念。在实践中，法院并不会仅凭协议名称判断其效力，而是重点考察协议签订的时间节点及其实际功能。判断标准其实只有一个：协议是在债务到期之前签的，还是到期之后签的。如果是在债务履行期限届满前达成的，通常不会被视为真正发生清偿效果，而更可能被认定为具有担保功能，即通过特定财产为债权提供保障，督促债务履行。相反，如果是在债务已经到期、当事人就清偿问题重新协商的背景下达成的，以物抵债则更可能被评价为一种清偿或和解安排，其法律效果也随之不同。
围绕以物抵债协议签订时间在债务到期前或是到期后，司法实践形成了两套完全不同的处理规则。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第45条即以此为标准对以物抵债作出分类，《民法典合同编通则司法解释》第27条、第28条在此基础上进一步明确了相关裁判规则。
从目前的规则体系来看，对于履行期限届满前达成、具有担保性质的以物抵债协议，法院通常不会支持债权人直接取得抵债财产的所有权，而是要求通过清算方式实现债权，即对相关财产进行拍卖、变卖或折价处理，并以变价款清偿债务。因此，这类安排通常不会被当作已经清偿债务，而是被当作一种变相担保。
02/ 回到现实问题：这套房子还能保住吗？
在上述裁判规则下，本案的处理结论并不复杂：
案涉房产虽未办理过户登记，也未设立抵押或预告登记，但这并不意味着该房产当然处于“安全状态”。如前所述，本案中相关协议系在债务履行期限届满前达成，各方真实意思亦并非完成房屋买卖，而是以该房产为B公司债务提供保障，属于典型的担保型以物抵债安排。在这种情况下，法院不会支持债权人直接取得房屋所有权，但会允许其通过清算方式实现债权。根据《民法典合同编通则司法解释》第28条第2款、第3款的规定，债务人未履行到期债务的，债权人可以请求就抵债财产进行拍卖、变卖或者折价处理，并以变价款清偿债务；是否享有优先受偿权，则取决于是否依法完成权利公示。换言之，即便房产尚未过户，债权人仍可以请求法院对该房屋进行处置，只是由于未办理物权变动登记，其受偿地位不具备优先性，需要与其他普通债权人一并参与分配。
实践中，很多当事人正是在这一点上判断失误——他们往往以为，只要房子还在自己或第三方名下、没有完成产权登记，就不会被卷入债务执行。但在担保型以物抵债的框架下，房屋是否过户，并不是能否被司法处置的决定性因素。决定性因素在于，该房产是否已经被纳入债务清算结构之中。一旦法院认定相关安排具有担保意图，即便没有完成物权公示，该房产仍可能进入执行程序，成为债权实现的对象。
03 / 没有产权证，法院为什么也能拍？
在本案中，还有一个容易引发疑问的现实问题：案涉房产尚未竣工验收，仅取得商品房预售许可证，尚不具备办理不动产初始登记（即“大产权证”）的条件。在这种情况下，法院是否仍然可以对该房产采取执行措施？
答案是肯定的。
一方面，执行程序中判断财产能否处置，关注的并非形式上的权属登记状态，而是该财产是否具备现实的、可预期的财产价值。对于已经取得预售许可、具备明确指向和交易价值的在建商品房，司法机关通常不会因暂未办理产权登记而否定其可执行性。另一方面，最高人民法院已就无证房产的执行问题作出过明确规定。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》均明确，在符合条件的情况下，人民法院可以对尚未办理产权登记的房产采取查封、拍卖等执行措施。
结合上述规则，在类似本案的情形中，即便房产尚不具备办理初始登记的条件，法院仍可先行采取预查封措施，并在房产具备登记条件后推进拍卖、变卖；在必要情况下，也可以按照房屋现状进行处置。因此，是否已经取得产权证，并不构成执行程序中能否处置房产的实质性障碍。
四、结语：真正决定房产“安不安全”的，并不是过没过户
 作者 黄轩楷 律师 专注领域：诉讼仲裁、企业顾问  作者 苏燕茹 合伙人/律师 专注领域：诉讼仲裁、企业顾问 |
参考文献：
[1] 李永军,戴贤.以物抵债协议法律性质的体系化阐释[J].南通大学学报(社会科学版),2025,41(6):99-109.[2] 杨立新.以物抵债的类型及其法律适用规则——《合同编通则司法解释》第27条和第28条规定解读[J].上海政法学院学报,2024,39(3):1-13.[3] 高圣平.论以物抵债的法律构造[J].法商研究,2025,42(2):3-21.[4] 最高人民法院民事审判第二庭.《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2019:299.[5] 最高人民法院民事审判第二庭,最高人民法院研究室.最高人民法院民法典合同编则司法解释理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2023:306.
