2026年，新的《增值税法》正式实施。就不同纳税主体在不动产租赁业务的增值税税率适用方面，就有9%、5%、3%、1.5%等不同税率（或征收率），再加其他随增值税附征的税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、房产税、土地使用税、印花税、所得税等税种。
不同主体、不同情形的出租不动产行为，适用的政策及税种税目、税率均有差异，值得区分不同情形，加以梳理。
下面，我以举例方式，介绍社会关切较多的个人房产出租税收政策和办理途径（江苏）。
一、老王有一处住宅，拟用于出租。
根据双方协商，租期12个月，租金24000元，协议签订当日一次性付清。对方为个人，不要求开具发票。此种情况下，老王要不要缴税？缴多少税？
答案：不管承租方是否主张需要发票，出租方老王均负有纳税义务，需按政策要求自主申报纳税。同时，根据承租方的不同要求，老王的税负也有所不同。
其一，如果不需开具发票或只需开具普通发票的情况下，其税负是一样的。
老王取得年租金24000元，分摊到每月为2000元租金。
政策规定，月应税交易未超过10万元，免征增值税。故老王该笔房产出租行为，可免征增值税。
老王只需缴纳2%的房产税和0.5%的个人所得税即可，合计老王该笔房产出租行为，共计申报缴纳税金为24000×2.5%=600元。
其二，如果对方为一般纳税人，需取得增值税专用发票用于抵扣其销项税金，则老王另需考虑增值税（1.5%）及其附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）。
这类情况，根据老王房产所在地特性，区分城市、县城及建制镇、农村，分别适用不同城建税税率。
则对应的总税负率分别为：
1.5%+2.59%=4.09%（城市）；
1.5%+2.575%=4.075%（县城及建制镇）；
1.5%+2.545%=4.045%（农村）。
老王的这笔出租行为，分别需申报缴纳税金分别为981.6元、978元、970.8元。
二、老王有多处住宅，用于出租。
老王升级为包租公了，假设他有一幢住宅楼用于出租，算下来，老王月租金合计有12万元，一年144万元。此种情况下，老王要不要缴税？缴多少税？
这类情况，由于月收入超过了免征增值税的限额10万元，不管承租方为个人还是一般纳税人，也不管是否需要取得发票，其税负率与上面第一点中虽月租金收入不满10万元，但需取得增值税专用发票的情况均一致。
对应的总税负率分别为：
1.5%+2.59%=4.09%（城市）；
1.5%+2.575%=4.075%（县城及建制镇）；
1.5%+2.545%=4.045%（农村）。
具体计算简略。
三、老王有间门面房，拟用于出租。
根据双方协商，租期12个月，年租金48000元，协议签订当日一次性付清。对方为个人，不要求开具发票。此种情况，问老王要不要缴税？缴多少税？
答案：（略简）门面房属于非住房。与住房租赁税收政策相比，主要有两点区别，一是房产税税率3%，二是增值税税率3%。
代入老王案例：承租方不需发票或只需开具普通发票的话。
由于分摊到月度的租金收入为4000元，低于增值税政策明确的10万免征额规定，所以老王这笔收入只需申报缴纳3%的房产税和0.5%的个人所得税，不需缴纳增值税。
如果对方为一般纳税人，需要老王提供增值税专用发票，或者老王的门面房（非住房）月租金收入超过了10万元的话。
那么，老王除了需要申报缴纳3%的房产税和0.5%的个人所得税外，还需申报缴纳3%的增值税及随增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加。具体计算不再赘述。
总体来讲，个人私房出租（包括住房和非住房）的税收负担在近年来持续的减税降费大背景下，整体较轻。
但也需要说明的是，发生出租不动产的行为，不管承租方是否需要提供发票，出租方均负有纳税义务，需要主动申报缴纳。
税务机关对于抗拒申报、提供虚假资料或申报不实的行为，可以根据税法规定核定其应纳税额并依法处理。
办理途径：当前，税务办税系统提供了电子税务局掌上APP端、电脑网页端及线下大厅端等渠道，办理出租房产的税收业务事项，供老百姓选择。办税并不是太复杂。
贴士：以上内容根据笔者了解掌握的税收政策整理，仅供大家参考。
2026年2月
