买二手房时应做到八查

买房子是一个人一辈子的大事。有很多人选择购买二手房，但购买二手房的流程相对购买新房来讲比较复杂，也有很多坑。因此签订合同前要做到心中有数，有许多问题应当注意，必须查清。

一查主体资格。对照房产证和卖方身份证，审查卖方是否与房产证上的名字一致。

二查房屋权属。要查卖方是否为合法所有人。有无共有权人，有无设定抵押，查封，冻结以及居住权等情况。房屋是否出租，租期何时到期。银行贷款有无还清？买方不要替卖方来还贷。

三查潜在纠纷。房产应当产权清晰，手续齐全，土地权属明确。要查共有权人是否一致同意出售该房产，有无其他共有权人的委托书或委托视频。还要了解房产是否发生过一些非正常事件，是否为x宅。

四查房产证取得是否满两年或房主是否满五唯一。满两年可省增值税，满五唯一的可省个税。

五查户籍和学位占用情况。对有户口迁移和入学需求的买方来讲，这点非常重要。要明确卖方户口何时迁出，学位何时解除占用。

六查该房产是否拖欠物业费，水电燃气费等。这也是一笔应当搞清楚的费用，应当由卖方先付清，再签合同。

七查中介资质。如果是委托中介机构购房的，找一家靠谱的中介公司十分关键，重要节点上能为你说话，房产合同签订前的产调工作也会做的更细致一些。

八查税费情况。让中介把所有税费清单拉出来，一般情况下，买方只承担契税。其他的费用可协商，这笔费用有时还比较多，千万别忽视。要明确哪些税由谁来承担，同时还要明确交易过程中新产生的其他税款又由谁来承担。

此外，签合同的时候，一般要签订中介机构提供的格式合同。买方除了上述八查内容要求尽可能列入购房合同中外，还特别要注意一些重要条款的商定，这些条款的增加也十分关键。

关于违约责任条款。关于卖方违约责任，一定要写清楚几点，一是卖方任何债务均与该房产无关。如有房屋抵押，查封，冻结的法律问题的，视为卖方违约。二是因卖方原因导致无法进行交易或交易失效的卖方承担相应的违约责任。三是因卖方未按时履行合同约定义务的，买方有权要求卖方赔偿损失。

关于中介费约定条款，中介费是可以与中介机构进行协商的。何种情况视为中介违约，这个也应当写清楚。要写明如因任何原因导致房屋买卖交易最终未能达成的，买方所支付的中介费应由中介机构全额退回。或者，若因卖方原因导致交易失败，中介费应当由卖方承担，买方已支付的中介费应当全额退还，中介应当向卖方索赔。