一文读懂个人二手房交易要交哪些税

作为买方，承担的税种相对简单，主要是契税和印花税（暂免）

契税是必须交的，也是一笔不小的开支。契税交多少，不看房子大小，而是看两个关键因素—您的房子面积和这是您家的第几套房。

根据最新政策，契税的标准是这样的：

简单来说：

如果您是首次买房，买的是100平的小三房（≤140㎡），契税只需房屋成交价格的1%。

如果您想改善一下，换个大房子（＞140㎡），契税稍微高一点，成交价格的1.5%或2%。

家庭第几套房怎么算呢？ 指的是您和您的配偶以及您的未成年子女名下的房子加起来的总数。成年子女单独算。

印花税：个人买卖住房目前是暂免征收的。

卖方要交的税

作为卖方，承担的税种相对复杂一些，主要是增值税和个人所得税。

增值税是2026年变化最大的税种，税率降了，政策也更统一了，分两种情况。

• 房产证不满2年：

征收率从之前的5%下调到了3%。虽然税率降了，但只要没满2年，这笔钱就要交。

举个例子：

卷舒有一套不满2年的房子，卖价100万元。

增值税要交：100/1.03*3%=2.91万元

• 房产证满2年（含2年）：

  这是最理想的情况，可以免征增值税。

  不管房子是普通住宅还是豪宅，也不论房子的面积，只要满2年，这笔钱全省了。

注意： 这里的时间计算，是按房产证的发证时间或者契税完税证明上注明的时间，哪个早就按哪个算。

个人所得税，也就是常说的“个税”。这笔税是为了防止炒房，鼓励大家长期持有。

• “满五唯一”全免： 

  如果您的房子持有满5年，并且这是您家庭（夫妻+未成年子女）的唯一住房，个人所得税直接免征。这是最省钱的情况。

• 不符合“满五唯一”：

  那就需要交税了，一般有两种算法，哪个低用哪个：

  差额的20%：(成交价 - 原购价 - 合理税费) × 20%  

  成交价的1%-3%不等：

  注：具体比例各地略有差异，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。

• 换购住房可退税： 

  如果您卖了房子之后，1年内又在同一个城市买了新房，那么之前卖房时交的个人所得税，可以申请全部或部分退还。

能退多少，分情况而定：

如果新房子的价格高于卖掉的旧房的价格，那么个税可以全部退还；

如果新房子的价格低于卖掉的旧房的价格，那么个税按比例退还。

这个政策延期到了 2027年12月31日。对于想置换改善住房的朋友来说，是个实打实的福利。

最后划个重点：

对卖房子的朋友来说，最划算的是“满五唯一”，能省下两笔大钱。

对买房子的朋友来说，契税是主要税种，首套房最优惠。

希望这篇文章能帮您在做房产交易时心里有底，在买卖房屋的路上少踩坑，多省钱！

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