小产权房与无证房屋作为城镇化进程的特殊产物，因缺乏合法产权登记、土地性质受限等特点，在司法执行中如何处置一直都是实践中的难点问题。这类房屋虽无国家认可的不动产权属证书，但往往具备实际使用价值和财产属性，当涉及债务清偿、权属纠纷等情形时，能否强制执行、如何合法处置成为债权人和债务人共同关注的核心焦点。本文即阐述实务中小产权房、无证房产可供执行的理论依据和法院裁判规则。
一、核心法律依据：分类处置原则的确立
小产权房、无证房产的强制执行，首要依据是《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》【法（2012）151号】。该通知确立了三个核心原则：
1、权责分离原则
各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
2、分类处理原则
各级人民法院在执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，区分以下三类情形：
（1）具备初始登记条件：处置后依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；
（2）暂时不具备初始登记条件：处置后发出《协助执行通知书》，载明待买受人完善手续具备条件后予以登记；
（3）不具备初始登记条件：原则上按照“现状处理”。
3、现状处理原则
“现状处理”即为处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答【苏高法（2018）86号】对上述内容作进一步细化：
（1）在集体土地上未经批准建造的房屋，可以进行“现状处理”，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质；
（2）在国有建设用地上建造的无证房屋，处置时执行法院应就该房屋是否可以转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质。
关于法律依据的特别提示
《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》【法（2012）151号】的规定存在内容的模糊性和效力的不确定性两个问题。
一方面，规定本身存在矛盾解释之嫌。 法〔2012〕151号文第二条“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’”是一种肯定性表述，但其第一条又强调“要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化”，两者结合可能产生不同解读。
另一方面，该通知的效力基础已发生变化。 虽然无论是北大法宝还是威科先行均标注上述规定为“现行有效”，但最高院所援引的住房和城乡建设部于2012年5月30日实施的《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》已于2019年5月15日被住建部自行废止，废止原因未披露。尽管最高院尚未宣布其通知失效（参见最高人民法院执行局编：《人民法院办理执行案件规范（第二版）》，人民法院出版社2022年12月版，第316、317页），但其效力基础已动摇，实践中法院的适用也存在差异。这提醒我们在具体案件中需要结合当地法院的通行做法和最新动态进行预判。
二、小产权房和无证房产的性质、类型以及表现形式
小产权房和无证房产，在概念上没有明确界限，常常是相互混用，且主要都是违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定，未取得土地使用权、建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的内容建设而未能办理产权登记的建筑物，此外还包括取得了建设工程规划许可证、工程施工许可证但因历史遗留问题尚未取得房屋产权证书以及在农村集体土地上建造的房屋，因历史和客观现实原因未能办理房屋产权证书的房产。
小产权房、无证房产的表现形式主要有以下几种：
1、未取得土地使用权或建设工程规划许可证建成的建筑；
2、违反建设工程规划许可证的内容建成的建筑；
3、超过规定期限应拆除而未拆除的临时性建筑；
4、伪造相关材料骗取获得建设工程规划许可而建成的建筑；
5、已取得建设工程规划许可证和工程施工许可证，但因历史遗留原因无法办理产权证的房屋；
6、集体土地建造的但未办理产权证的房屋。
从上述小产权房、无证房产的类型看，又大致分为两类：一类是待确权建筑，即已取得土地使用权、建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证内容，但尚可以采取改正措施、补办手续使之合法化的建筑；另一类是违章建筑或者违法建筑，即未取得土地使用权、建设工程规划许可证，或违反建设工程规划许可证的规定擅自改变施工内容与使用性质，无法通过改正、补办手续的方式来纠正该违法建筑行为而建成的建筑。
三、小产权房、无证房产强制执行的理论基础
小产权房和无证房产的使用权和占有权属性，决定了它可以被强制执行。目前，在理论界和司法实践中，对于小产权房和无证房产的权属性质认识，主要有四种不同观点：
观点 | 核心内容 |
不动产所有权说 | 虽为违法建筑，但因附着于土地而具有不动产性质，成立有瑕疵的所有权 |
动产所有权说 | 建造人仅对建筑材料享有动产所有权 |
使用权说 | 建造人虽不能享有所有权，但应当享有使用权 |
占有事实说 | 占有作为一种事实状态，应受法律保护 |
从法院裁判意见来看，司法主流观点倾向于使用权和占有权混合说。小产权房、无证房产因为不具有合法性，建造人的建造行为不能当然发生设立物权的法律效力，也不能由此依法进行产权登记，故建造人不能享有所有权。但建造人基于建造行为和长期占有使用的目的，这种使用和占有并没有违反法律法规的强制性规定，就理应得到保护。其次，建造人在建造小产权房、无证房产时投入大量建筑材料和人力成本，使得小产权房、无证房产成为了一个整体且添加了劳动力等其他价值与使用价值，因此小产权房、无证房产是具有使用价值的。再次，自建造开始，建造人在小产权、无证房产上就确立了“占有”，即特定的人对特定的物构成事实上的控制，且这种控制是一直持续的。占有可因所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。占有作为一种稳定的状态，理应受到法律的保护。同时，占有享有合法收益，且该收益具备可执行性。
（一）占有权益的构成
基于占有事实，建造人对小产权房、无证房产享有以下收益：
1、对建筑材料享有所有权；
2、有权占有和使用小产权房、无证房产：基于自然事实持续、稳定的占有房产，且该房屋具有与有证房产一样的使用价值，受法律保护；
3、有权进行收益：通过出租等方式获取利益。
最高人民法院（2016）最高法执监161号民事裁定书明确指出：“被执行人金龙公司对被执行的无证建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。”
（二）收益权具有可执行性
小产权房、无证房产的经济收益主要包括租金收益和建筑物本身的价值增值收益。
虽然小产权房、无证房产租赁合同是无效的，但是建造人（出租人）仍有获取相关收益的权益。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。从保护占有利益的角度出发，建造人基于占有事实可以收取房屋占有使用费，该费用即属于租金收益，是法院能够执行的对象。
四、法院裁判规则分类解读（附典型案例）
（一）违法建筑的可执行性
核心规则：违法建筑在行政机关拆除前具有临时使用价值，可以作为执行标的。即使属于限期拆除的情形，拆除后的建筑材料也可以作为执行标的。
【典型案例】“根据《城乡规划法》第64条、65条，对违法建筑的处理包括限期改正、罚款、限期拆除、没收等。除限期拆除外，其他违法建筑仍具有合法财产权益的潜质；即使属于限期拆除，拆除后的建筑材料也可作为执行标的。”
——江苏省高级人民法院民事判决书（2018）苏民再249号
未经登记的房产属于价值较大的可供执行财产，人民法院可以强制执行。涉案房产虽然没有办理房产登记，但具有较大使用价值，属于被执行人可供执行的责任财产。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》的规定，违法建筑是不符合法律、行政法规规定的，但是仍然是可以执行变现的财产。
——山东省泰安市中级人民法院民事裁定书（2018）鲁09执复95号
（二）集体土地无证房产的执行
核心规则：集体土地上未经批准而建造的房产，可进行“现状处理”，买受人不限于集体经济组织成员。
【典型案例】“案涉集体土地上未经批准建造的房产，执行程序中可以进行现状处置，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质......该买受人或承受人，不限于集体经济组织成员。以上述方式处置案涉房产，买受人或承受人对该房产的使用受到一定限制，自行负责相应的风险，该违法建筑并未被确认为合法，亦未侵犯该村集体组织及其成员的利益。”
——江苏省高级人民法院民事裁定书（2018）苏执监912号
（三）不具备初始登记条件房产的处置
核心规则：不具备初始登记条件的房产，仍可执行，但必须进行“现状处置”。
【典型案例】“该‘现状处置’规定的本质在于人民法院不通过执行的方式变更不动产所有权，也不以当事人是否能够办理产权证作为能否执行的考量因素，而是正面肯定了对不具备办理产权登记的建筑物可以进行执行的原理。”
——四川省高级人民法院民事裁定书（2019）川民申2290号
（四）未完善手续的土地执行
核心规则：对于未办理出让手续的土地，由买受人补办完成即可，不能因手续不完善而认定执行无效。
【典型案例】“执行实践中，法院对土地进行拍卖、变卖时，只要标的财产存在合法权益，且买受人或者承受人对财产的情况知悉，便可以对其进行拍卖或变卖，对于未完成土地出让手续，由买受人补办完成即可，并不能因为出让手续的不完善而认定执行中土地的变卖行为无效。”
——广东省高级人民法院民事裁定书（2019）粤执监3号
五、小产权房、无证房产保全和执行的客观障碍及类型化分析
（一）由于小产权房未在不动产登记机构登记，法院在实践中多采取下列保全方式：
查封方式 | 具体操作 | 典型案例 |
不予查封 | 法院说服申请人不采取保全措施 | (2022)鄂0281执3424号 |
现状查封 | 现场张贴封条，或同时向村委会送达查封手续 | (2023)鲁1703执53号、(2023)鲁1392执异6号 |
公告查封 | 张贴公告方式查封 | (2021)晋0802执2120号之一、(2022)冀0523民初565号 |
发送协助执行通知书 | 向政府相关部门或房产开发商发送 | (2017)晋05执复21号、(2018)晋1081民初379号 |
（二）执行小产权房、无证房产的不同态度
实践中，各地法院对小产权房的执行态度存在明显差异，具体可归纳为以下几种：
1、查封但未明确执行问题
法院仅裁定查封，未评价未来可否执行。例如(2018)晋0802执异19号案件，法院查封了小产权房，但仅告知被执行人如有卖出需告知法院。
2、查封并表态“不宜处置”或“暂不宜处置”
委婉型：称“不宜处置”或“暂不宜处置”，如(2019)晋1125执82号、“暂不宜处置”，(2022)鲁0112执5753号“因系小产权房，不具备处置条件”。
绝对型：直接称“不具备处置条件”。
3、查封但因他人阻碍等原因无法执行
例如(2020)晋0105执4179号，房屋由被执行人母亲居住拒绝腾房；或房屋已抵押给他人（如(2020)晋05执恢55号）。
4、可查封、评估、拍卖和变卖，但不能抵债
如(2022)鲁1425执恢248号之四，房产两次拍卖流拍、变卖未成交，因属小产权房无法以物抵债。
5、可以执行或抵债
相当数量的裁判文书支持执行，如：
（1）(2021)晋0522执异9号：明确“应优先执行被执行人梁孔军的这套小产权房”。
（2）(2018)苏执复164号：法院将小产权房拍卖给非集体经济组织成员，并在裁定中载明“不负责办理过户登记”。
（3）(2023)鲁11执复28号：买受人最终取得了自然资源和规划局颁发的产权证书，法院认为拍卖并无不当。
（三）司法实践中，由于尚未出台相关的法律法规及司法解释，各地法院针对小产权房、无证房产的执行方式，主要有两种处理方式：
方式 | 适用情形 | 操作要点 |
拍卖、变卖 | 具备处置条件的房产 | 通过司法拍卖变现，以成交价款清偿债务 |
以物抵债 | 拍卖不成或债权人同意 | 征得债权人同意后以房抵债 |
六、小产权房、无证房产执行过程中的实务要点
（一）执行法院执行要点：
1、分类甄别不同类型的建筑房产
针对小产权房、无证房产的不同类型采取不同的处置方法：
（1）违法违章建筑物：不能列为被执行财产，应联系相关行政部门处理；
（2）可通过补办手续合法化的建筑：可采取评估、拍卖方式进行处置；
（3）因历史问题无法办证的房产：可采取评估、拍卖方式进行处置。
2、加强与相关行政部门沟通
（1）明确所执行的小产权房、无证房产能否通过补办手续转化为合法建筑；
（2）是否面临近期强制拆除风险（如有拆除风险，不应列为被执行财产）。
3、与债务人核实房屋具体情况
确保案件的被执行人为真实占有人，避免错误执行。
4、充分披露房屋现状及土地性质和风险
在拍卖及变卖程序中，法院应详细披露：
（1）房屋不具备登记条件的现状；
（2）土地性质（国有/集体）
（3）后续产权登记事项由买受人自行负责；
（4）将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能的风险。
（二）申请人申请执行实务要点：
1、加强与法院沟通
由于司法解释的模糊性和各地实践差异，申请人宜加强与法院沟通，阐明保全和执行小产权房或无证房产对实现债权的重要意义，促使法院采取查封措施。即使后续执行存在困难，查封本身也可能促使债务人主动和解。
2、证明债务人系小产权房、无证房产权利人
申请人应举证证明债务人就是小产权房或无证房产的权利人，以消除法院对查封错误的顾虑。证明材料可包括：
（1）房屋出售合同；
（2）房屋所在地居委会或村委会出具的说明；
（3）物业公司出具的说明。
注意：法院可能将实际建造人认定为权利人（如(2023)豫0325执异39号），申请人需提供相应证据。
3、协助法院采取查封措施
积极配合执行法官：
（1）到现场贴封条；
（2）在有关报纸上发出查封公告；
（3）提供村委会、居委会或物业公司的地址和联系方式，便于法院发送协助执行通知书。
4、向法院大量展示查封并执行的判例
鉴于规则模糊，申请人可向法院提供支持小产权房查封、评估、拍卖、变卖和抵债的裁判文书，尤其是允许非集体经济组织成员竞买的案例，以说服法官。
5、注意防范债务人转移小产权房、无证房产
密切关注房产实际占有使用情况和买卖情况。若发现债务人在查封后擅自处置，可告知执行法官采取罚款、拘留等强制措施，并可追究其刑事责任（拒不执行判决、裁定罪或非法处置查封财产罪）。已有相关案例：如天津高院发布的《马某某、常某某拒不执行判决、裁定案》、甘肃高院发布的《冯某私卖查封房法院依法从轻判处案》。
6、做好应对执行异议的准备
小产权房执行中也可能存在案外人排除执行的风险（如(2023)湘1003执异61号，案外人已在查封前签订转让协议并付款占有）。债权人应密切关注房产实际使用状况，在案外人提出异议时，聘请律师提出有效抗辩。
结语
小产权房、无证房产的保全和强制执行，核心在于剥离所有权争议、聚焦占有权益。实务中尽管各地法院做法不一，但也存在大量裁定在符合法律规范的框架下，通过“现状处置”规则，实现了对被执行人事实占有财产的变现，既保障了债权人合法权益，又为这类历史遗留问题提供了司法出口，同时平衡了行政管理与执行需求，为实务中债务人“无财产可供执行”提供了切实的破题思路。
对于债权人而言，小产权房并非执行禁区，但需要充分了解当地法院的实践态度，做好证据准备和沟通工作，积极推动查封和执行。对于潜在买受人而言，参与此类房产的司法拍卖意味着承担“无法取得物权登记、可能被行政处罚、使用受限”等法律风险，必须基于法院的充分信息披露，审慎决策。
