法院生效裁判认为，因司法解释对商品房买卖预约合同、本约合同效力评判原则不同，故裁判本案争议在于“认购书”性质、效力及有关责任负担三个问题：
（一）关于“认购书”的性质。
预约合同
系与本约合同相对而言，为当事人之间约定将来再行磋商订立一定合同的合同
本约合同
是当事人对相互之间权利义务所作较为明确约定的合同。
评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。
（二）关于“认购书”的效力。
合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。
“认购书”性质为预约合同，故某集团大庆置业有限公司订立时虽未取得商品房预售许可，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”
“认购书”签订时，某集团大庆置业有限公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且小区建设项目立项、规划、施工等所有手续均未经审批。在此情形下，某集团大庆置业有限公司即面向社会，以签订“认购书”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉“认购书”依法应当认定无效。
（三）承担何种责任。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
入库编号:2023-16-2-075-001
参考案例
裁判要旨
关联索引