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二手房3800一平,是时代错了?还是我错了?

  • 2026-04-13 05:31:39
二手房3800一平,是时代错了?还是我错了?

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前几天一位粉丝给我发了一张洞林湖的二手房截图。

如图显示恒大山水城二手房挂牌价格只有3800一平，表示心塞，关键是这样的挂牌价的房子不算少，还没有成交。

我翻查了一下洞林湖三剑客，主要是恒大和碧桂园。
恒大山水城：

① 一期：最近的两房成交记录是3798元/㎡，一个月才有一套成交，最近两个月没有成交，流动性一般；

② 二期：挂牌均价7321元/㎡，成交均价 4507元/㎡。最近的洋房成交记录是4507元/㎡；一套洋房一二楼复式带大花园5月挂牌总价255万，目前已经降价到180万，折合单价仅8600元/㎡；小高层挂牌价格4300-4600元/㎡非常多。

③ 三期：查不到成交记录，一套洋房一二楼带精装5.8m地下室+超大花园挂价只有11300元/㎡，还没有收藏。
郑州碧桂园：

① 一期：离首创奥特莱斯最近，比较有优势，目前小高层挂牌价5100元/㎡，8月之后没有成交；

② 二期：挂牌价4500-5000元/㎡；

③ 三期：10月最新成交价3600元/㎡，有非常重要的参考价值！

总体看来，目前洞林湖小高层的二手房价格就在4000元/㎡左右（最终成交价）。

大概梳理了一下过往的价格体系：

恒大山水城：

2016年高层均价7300元/㎡上涨到9000元/㎡，洋房均价12000-15000元/㎡,2017年小高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。

这也代表着整个洞林湖的价格体系，2016年开始上涨，2016年末明显大涨，2017年价格最高峰，2018年略有下跌，随后一直跌到今天。
早期购房者比如恒大山水城一期小高层（5800元/）、郑州碧桂园一期小高层（6100元/）因为买入价不高，还稍微能接受。其他后期购房业主，包括前期购买别墅、洋房等二手房折价非常严重！对半折都很普遍！
现在洞林湖210万可以买到将近300㎡的联排别墅，350万可以买到豪华双拼别墅，无论刚需产品、改善产品都不抗跌！


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现在最尴尬的事情出现了，二手房的低价直接让新房没法卖。


上图价格是2022年9月洞林湖市场各大新房价格，而站在2023年10月，整个市场更加惨淡。



△新城海棠晓月
新城海棠晓月放弃挣扎高层直接封盘不卖。
△新田城销售中心


△新田城海豚湾
新田城售楼部已经关闭。
△远洋沁园
远洋沁园甩卖的比较早，目前已经交房。
△信合澄园
信合澄园拿地后就没开工。

△中丞时代天境
中丞时代天境部分楼栋施工当中，售楼部搬迁至中丞地铁时代，均价7000元/㎡。
△中丞地铁时代
中丞地铁时代部分楼栋施工当中，其他楼栋没有启动建设，均价8000元/㎡，售楼部现场没有客户，价格及销售动作有点自暴自弃的意思。
△恒大山水城
恒大山水城已经售罄。

△福晟南山府

福晟南山府目前停工当中。

△东原阅境

东原阅境已经交房，开发商同样选择放弃挣扎，洋房直接封盘不卖。


△郑州碧桂园

郑州碧桂园四期尾盘当中只有十几套房源，五期只有两栋小高层已经售罄。
目前整个洞林湖区域市场的大头还是万科新田湖与城。
△万科新田湖与城一期现房

△正在施工的二期

△万科新田湖与城未启动的三期
万科新田湖与城目前均价在7000元/㎡，一期现房小高层，二期期房洋房，三期还未启动，调研时售楼部现场也没有客户。


总结下来:

上岸的上岸（恒大山水城、郑州碧桂园）、烂的烂（福晟南山府、新田城）、停的停（信合澄园）、封盘的封盘（新城海棠晓月、东原阅境）、难的难（万科新田湖与城、中丞地铁时代、中丞时代天境），谁也带不动。
整个洞林湖新房市场几乎要幻灭的趋势。

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所以整个洞林湖市场经历了什么？

我们回顾下整个洞林湖的开发里程，分为几大部分：

1.0新田开发时期，低密改善时代；


2.0新田+恒大+碧桂园三足鼎立；


3.0新田转型配套服务商；


4.0 多片开花，新城、福晟、东原、中丞、远洋、信合等；


5.0 万科贾裕镇开发时期 ；


1.0时期的洞林湖是一个郑州西区的高端、低密、改善住区，产品多为别墅、洋房。
2.0时期新田引入恒大、碧桂园后，2015-2016年彻底炒热了洞林湖板块，整个区域快速发展，对应的板块开始由改善逐渐向刚需过渡。对应的新田尝到了开发的甜头。



客观来说，新田作为配套服务商角色对于洞林湖的运营是有极大贡献的，酒店、商业、学校、文旅、娱乐、餐饮等等种类非常丰富。包括为何地铁6号线会走洞林湖，而且率先通车一直都是一个迷。

目前最成功的当属首创奥特莱斯。
通过恒大山水城+郑州碧桂园的成功经验，新田开始明白让其他开发商给自己打工的快乐。4.0时期的新城、福晟、东原、中丞、远洋、信合纷纷奔赴而来，现在回头来看这个时期的开发商全都赔到沙滩上，没有一个开发商是赚钱的。

从1.0-4.0都属于洞林湖开发时期，新田、恒大、碧桂园、中丞、新城、福晟等等几乎所有项目都围绕着洞林湖，以生态条件为基地、附加配套，输出低密、旅居、丰富的湖居生活概念。
随着洞林湖开发逐渐饱和，当向西发展到贾峪镇，除了地铁优势之外，其他资源禀赋就很难利用到。
这也是为什么新田和万科能够达成合作，毕竟万科有高新区的千亩大盘万科城成功案例在前。
△周边道路
万科新田湖与城项目规划总占地面积约1623亩，总建筑面积约172万㎡，整体容积率1.8，是一个依托于贾峪镇的超大城改项目！

△周边风貌
目前周边界面比较一般，待开发、未开发的旧楼非常之多。



△万科湖与城规划
相对于整个1623亩超大规划，目前万科湖与城的启动区辐射的范围其实比较小。

△贾峪站周边现状

△贾峪镇中心现状
目前整个贾峪镇就是待拆、未拆、已拆以及贾峪镇地铁口混合而成的状态，不少楼顶还停留着加盖的样子。现场问了很多当地人，有的说要拆，有的说又不拆了，总之各种说法都有。

站在客观角度来看，1623亩的万科湖与城会很难很难！第一是新田的问题；第二是市场的问题，拆迁的本质是商品房业主买单，收益推动。而如今洞林湖市场的现状及商品房销售速度，未来如何推进拆迁？

太难！太难！

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如今我们回过头来看整个洞林湖的房地产开发里程，万千感概的背后大道至简：绝大多数的成功还是时代的成功。

恒大山水城、郑州碧桂园站在了风口之上大赚特赚，新城、福晟、中丞、东原、远洋等等站错了周期，自然无可奈何。

当时代对了，一切都是对的，都是锦上添花，时代错了，一切都是无力的挣扎。开发商如此，购房者亦如此。

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