【房产专辑 – 4 】如何帮助我的(外)孙拥有一套自己的住房?

如今，对比利时的年轻人来说，想拥有一套属于自己的住房需要储蓄很长时间，据统计，年轻人平均要到26.2岁才离开父母家，高昂的房价是重要原因之一——为了多攒些钱，他们不得不在父母家多住几年，但即便如此，父母或祖父母的经济支持仍不可或缺。

当然，支持孩子最直接的方式是给现金，但其中不仅仅是转账那么简单——税务部门和继承法都会密切关注这些行为，让我们盘点一下有哪几种赠与的常见方式及注意事项。

现金当然可以直接给，但现实中更多的是通过银行转账的方式，转账虽然快捷，但需要注意以下问题：

1. 选择合适的账户

如果子女与伴侣共同购房，尤其在他们的关系可能破裂的情况下，将钱转入仅以子女个人名义开立的账户最为安全。

若转入子女与伴侣的联名账户，日后可能引发争议——这笔钱究竟是赠与谁？虽然司法实践通常认定是赠与自己子女，但风险仍存在。

2. 制作书面证明文件

建议双方签署一份书面证明文件（pacte adjoint）。

该文件不仅证明这是赠与，还可写明条件，例如明确规定“该款项仅用于购买住房”。

3. 是否进行登记？

现金或银行转账赠与无需缴纳赠与税，也无需缴纳遗产税，但前提是赠与人在赠与后仍存活满五年。

过去要确定这个日期，必须将签署好的证明文件以挂号信寄给受赠人，以邮戳日期作为起算日，另一种方式是让签名在市政府或公证处进行认证。

但从去年开始，流程变得更简便,   弗拉芒税务机关（Vlabel）已正式确认：经数字签名的证明文件同样有效。

在弗拉芒大区及布鲁塞尔首都大区，父母 / 祖父母与子女 / 孙子女之间的赠与，需缴纳 3% 的登记税,   登记同样不必在赠与当天完成，极端情况下甚至可在赠与人临终前办理。

此外，登记可以通过 MyMinfin.be 网站轻松办理。 

如果情况紧急，需要在非办公时间或周末登记，可以联系公证员。

公证员可以起草一份公证书，并附上附加协议，此时公证书签署的时间，即视为登记时间。

归纳一下上文：直接给现金（手赠或银行转账）要不要交税？

✅ 1️⃣不登记 → 不用交赠与税

如果你：

• 只是手递手给现金（handgift）

• 或银行转账（bankgift）

• 没有去税务部门登记

👉 当下不需要缴纳赠与税

但是有一个重要条件：

赠与人必须在赠与后再存活5年。

如果5年内去世：

• 这笔钱会被重新计入遗产

• 需要缴纳遗产税（通常比3%高得多）

这就是所谓的“5年风险期”。

✅ 2️⃣去登记 → 立即交3%，以后安全

如果你选择把赠与正式登记：

• 在弗拉芒和布鲁塞尔地区

• 父母或祖父母给子女/孙辈

• 税率是 3%赠与税

优点是：

• 以后不再有5年风险

• 即使第二天去世，也不会再征遗产税

4. 预防意外情况

若子女先于赠与人去世，可在协议中加入“约定返还条款”（conventioneel beding van terugkeer），使赠与财产无需缴税返还给父母。

大多数父母更希望收回现金，而非成为已故子女家庭住房的部分产权人。

祖父母不能随意将遗产赠予孙子女，根据继承法规定，子女至少应继承遗产的一半，只有剩余的一半才能由祖父母自由分配给孙子女，注意，这里指的是继承法，即祖父母去世后，继承法对财产的规定。

但若祖父母想在生前就赠与，而且家庭中子女数量及孙辈数量不同，那就需要考虑：

• 是否让每位孙辈获得相同金额？

• 还是保持“按子女家庭分支平均”？

看示例：

一对夫妻有女儿Mieke（1个孩子）和儿子Piet（3个孩子），想赠与20万欧元。

• 方案一：每位孙辈5万欧元。

• 方案二：按家庭分支平均——每个子女家庭10万欧元。

• Mieke的孩子得10万

• Piet的三个孩子各得33,333欧元

父母也可直接赠与房屋、公寓或建筑用地。

此类房产赠与必须缴纳赠与税，且税率随房产价值提高而上升。

若子女及其伴侣后续投资装修或建房，应书面约定各自投资比例及未来分手或出售时的补偿方式。

有时，从税务角度来看，出售房屋给子女比赠与更划算。

在弗拉芒地区，若符合条件，子女购买自住房只需缴纳2%登记税，而不动产赠与税最高可达27%。

但必须是真实买卖：

• 子女必须实际支付购房款（可贷款）。

• 不能先赠与购房款再出售。

• 可约定分期付款。

若价格低于市场价值，税务机关可认定为“隐性赠与”，要求补缴税款并罚款。

不想永久地把钱借给孩子？或者想鼓励孩子储蓄？可以借钱给孩子。

为了避免歧义和争论，最好拟定一份借贷协议，明确规定金额、还款期限和利息。

如果您收取利息，您的孩子通常必须在十五天内提交预扣税申报表，并将30%的预扣税款缴纳给税务机关。

即使你的孩子去世了，贷款证明也很重要：这样贷款就可以作为负债从遗产中扣除。

日后免除你孩子的债务也是完全允许的。

这种债务免除会被视为赠与，如果没有办理登记，五年风险期将从债务免除当天重新起算，债务免除也建议形成书面文件。

“很多父母认为，给每个孩子相同金额用于购房，就是公平对待，但事实并非如此。”

Cazimir律师事务所的律师Rinse Elsermans表示，“这种差异往往要到赠与人去世时才会显现出来。”

大多数赠与在法律上都被视为“预支继承”，在父母去世时，必须对这些赠与重新确定价值，法律规定：赠与在发生当年的价值，需要按照消费价格指数逐年进行通胀调整。

因此，如果一个孩子在2025年获得赠与，而另一个孩子在2030年才获得同样金额的赠与，那么在最终遗产清算时，两笔赠与的“计算价值”可能会出现显著差异。

此外，还有另一种不容易察觉的不公平情况。“一个孩子直接获得现金赠与，而另一个孩子则多年免费住在父母家中，直到存下同样数额的钱，这两种情况在法律上的处理完全不同，现金赠与在父母去世时会被纳入遗产清算计算，而长期免费居住则相反，不会被纳入遗产清算计算。”