二手房买卖的费用有哪些?怎么承担?

一、 主要费用明细

1. 税费（按法定纳税义务人划分）

• 买方承担：
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    契税：这是大头。根据2024年最新政策，140㎡成为新的分界线。购买家庭唯一住房，140㎡及以下按1%，以上按1.5%；购买第二套住房，140㎡及以下按1%，以上按2%；购买第三套及以上，按3%征收。
    
    
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    登记费：住宅类通常为80元/件。
  
  


• 卖方承担：
  
  
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    增值税：房子“满2年”免征；不满2年，按全额或差额的5%征收。
    
    
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    个人所得税：房子“满5年且唯一”免征；不满5年或非唯一，按差额的20%或全额的1%征收。
    
    
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    附加税费：随增值税征收，通常为增值税额的12%左右（城建税+教育费附加+地方教育附加）。
    
    
  
  

2. 中介费

• 标准：通常为成交价的1%-3%，具体费率由中介机构公示。
  
  


• 趋势：目前行业正从“买方单边支付”向“买卖双方共担”转变，例如部分城市实行买方1.5%、卖方1%的模式。
  
  

二、 费用怎么承担？（核心规则）

1. 法律底线：法定纳税义务人

2. 市场惯例：合同约定优先

• 各付各税：最公平，买方承担契税，卖方承担增值税和个税。
  
  


• 买方全包：卖方要求“实收”房款，所有税费由买方承担。这种情况通常房价会略低，买方需仔细核算总成本。
  
  


• 中介费共担：建议在合同中明确约定中介费由谁承担、承担多少比例，避免纠纷。
  
  

三、 避坑指南

1. 警惕“包税”陷阱：如果合同约定“所有税费由买方承担”，一定要在签约前让中介或税务窗口算清总账，避免因卖方房子“不满2年”或“不满5年”导致税费暴增。
   
   


2. 明确中介费构成：签约前要求中介公示收费明细，确认是否包含贷款服务费、评估费等，避免后期加价。
   
   


3. 利用优惠政策：关注当地是否有购房补贴或退税政策（如“卖旧买新”个税退税），能省下一大笔钱。