天健课堂 | 企业转让二手房的涉税规定(更新增值税法施行后相关规定)
- 2026-03-20 20:41:14
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企业转让二手房的涉税规定
企业转让二手房涉及土地增值税、增值税及附加税费、印花税、企业所得税，相关规定如下：
一
土地增值税
（一）计算公式及税率
1、应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
2. 增值额=（不含增值税销售收入-扣除项目金额）
(二）扣除项目金额的认定
转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：
第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况：
1. 扣除项目金额 = 房屋/建筑物的评估价格+取得土地使用权所支付的价款+按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金+评估费
以下对扣除项目金额的各项目分别进行说明：
（1）房屋/建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
（2）取得土地使用权所支付的价款: 财税[1995]48号规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
（3）按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。具体如下：
① 不包含契税：财税[1995]48号第十一条规定 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
② 不包含增值税：国家税务总局公告2016年第70号，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
③ 包含印花税：依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
④ 包含城建税、教育费附加、地方教育费附加：国家税务总局公告2016年第70号文，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
（4）评估费：依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
注意：取得评估报告时需关注评估报告目的，对拟出售房产的公允价值进行评估而发生的评估费用不属于扣除范围。
第二种、不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：
扣除项目金额 = 发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用
（1）发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])
根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。注意，契税不得作为加计5%的基数。
（2）与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用
包括转让旧房时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税，注意必须提供相应的完税凭证。
根据财税字[2006]21号文件，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
第三种、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：
根据财税字[2006]21号文件，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。
根据《关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）相关规定，房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。（一）住宅：1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
二
增值税
根据《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）（自2026年1月1日起施行），销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
纳税人销售不动产，因身份不同适用政策不同：
（一）一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
1、一般纳税人销售2016年4月30日（含）后取得的不动产，适用9%税率。
《中华人民共和国增值税法》第十条“增值税税率：（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，除本条第四项、第五项规定外，税率为百分之九：1.农产品、食用植物油、食用盐；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4.饲料、化肥、农药、农机、农膜。”
销项税额 = 含税销售额 ÷ (1 + 9%) × 9%
2、一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。自2026年1月1日至2027年12月31日，销售其取得（不含自建）的不动产，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。
《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）“ 三、适用简易计税方法的项目。（二）自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。4.销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产。 5.转让其2016年4月30日前取得的土地使用权。”
同时，根据《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第四条规定 ，自2026年1月1日至2027年12月31日，纳税人发生下列应税交易，允许从含税销售额中扣除相关价款后计算销项税额或者应纳税额“（七）纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法计税的，取得该土地使用权的原价允许从含税销售额中扣除。（八）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易计税方法计税的，以及小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房），该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。”增值税计算公式为：
（含税销售额 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）× 5%
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目、提供建筑服务，可以按照房地产开发项目、工程建设项目选择适用简易计税方法。除上述情形外，一般纳税人应当就同一简易计税方法项目的全部应税交易一并选择适用简易计税方法。
【举例说明】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的多处不动产，应当全部选择适用简易计税方法或一般计税方法，不得选择某处房产适用简易计税，某处房产选择一般计税方法。
2.一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更;期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。
3.《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)将"简易计税”项目定性为税收优惠，应注意“除财政部税务总局公告2026年第10号和增值税法、增值税法实施条例、财政部税务总局公告2025年第17号外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同步停止执行。”
（二）小规模纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
增值税小规模纳税人（企业、不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围选择小规模纳税人纳税的非企业单位）销售不动产，适用3%征收率。自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房），该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。增值税计算公式为：
（含税销售额 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+3%）× 3%
增值税小规模纳税人（自然人、个体工商户）销售不动产政策规定如下，表格中个体工商户仅包括小规模纳税人个体工商户，不包括一般纳税人个体工商户：
纳税人类型 | 房产类型 | 持有/取得方式 | 持有年限 | 计税方式 | 增值税计算公式/政策 |
自然人 | 住房 | 外购 | 不足2年 | 全额征收 | 含税销售额 /（1+3%）× 3% |
自然人 | 住房 | 外购 | 2年以上（含） | 免征 | 免征增值税 |
个体工商户） | 住房 | 外购 | 不足2年 | 全额征收 | 含税销售额/（1+3%）× 3% |
个体工商户 | 住房 | 外购 | 2年以上（含） | 免征 | 免征增值税 |
自然人 | 自建自用住房 | 自建 | 不限 | 免征 | 免征增值税 |
个体工商户） | 自建自用住房 | 自建 | 不限 | 免征 | 免征增值税 |
自然人 | 非住房（如商铺、写字楼等） | 外购 | 不限 | 差额征收 | (含税销售额 - 购置原价) /（1+3%）× 3% |
个体工商户 | 非住房（如商铺、写字楼等） | 外购 | 不限 | 差额征收 | (含税销售额 - 购置原价) /（1+3%）× 3% |
政策依据：
1、《中华人民共和国增值税法》第十一条规定“适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。”
2、《中华人民共和国增值税法》第八条第二款规定“小规模纳税人可以按照销售额和征收率计算应纳税额的简易计税方法，计算缴纳增值税。”
3、《财政部 国家税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 国家税务总局公告2026年第10号）第二条第十八款规定“个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售自建自用住房免征增值税。”
4、《财政部 国家税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 国家税务总局公告2026年第10号）第四条第八款规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易计税方法计税的，以及小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房），该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。”
5、《财政部 国家税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2025年第17号）规定，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”
（三）增值税纳税义务的发生时点
销售不动产，纳税义务发生时间一般为收讫销售款项（发生应税交易过程中或者完成后收到款项）或者取得销售款项索取凭据（一般指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的为不动产转让完成当日）的当日。先开具发票的，为开具发票的当日。
应当注意的是，纳税人销售不动产，不动产转让完成指完成权属登记或者实际交付不动产。完成权属登记且实际交付不动产的，应按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。
政策依据：
1、《中华人民共和国增值税法》第二十八条“增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定：（一）发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。（二）发生视同应税交易，纳税义务发生时间为完成视同应税交易的当日。”
2、《中华人民共和国增值税法实施条例》第三十九条“增值税法第二十八条第一款第一项所称收讫销售款项，是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项；取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指应税交易完成的当日，即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。”
3、《中华人民共和国增值税法实施条例》第四十条“增值税法第二十八条第一款第二项所称完成视同应税交易的当日，是指货物发出、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。”
4、《财政部 税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第13号）“四、关于纳税义务发生时间 。（三）纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成；完成权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。 ”
三
城市维护建设税、教育附加及地方教育附加以纳税人以实际缴纳的增值税额为计税依据。
四
印花税
印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。
根据《中华人民共和国印花税法》相关规定，土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）按产权转移书据所列的金额的万分之五缴纳印花税，不包括列明的增值税税款。
应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。
五
企业所得税
企业转让二手房的收入属于财产转让收入。根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
应注意，企业转让不动产的，即使转让协议约定分期收款，企业也应于不动产权属变更时一次性确认企业所得税收入。
