2025年10月，国际经合组织 OECD 正式发布了《不动产信息自动交换框架》（IPI MCAA），并提交G20财长会议审议，主张各国税务机关自动交换外国人在本国持有的房产信息，标志着继金融账户 CRS 、加密资产 CARF 之后，全球税务透明体系迈入了“房地产信息时代”。

全球透明大棋局

根据税收正义网络的一项报告，截至2010年底，全球超级富豪在离岸天堂至少隐藏了21 万亿美元~32万亿美元的财富（仅金融资产），相当于美国和日本的GDP总和，“这是世界经济中的一个巨大黑洞”。

金融危机后，全球各国税务机关一直在做同一件事：信息交换。从金融账户、加密货币，如今到了海外房产。

01 金融账户

2014年，OECD发布CRS（共同申报准则），自2017年、2018年CRS开始交换信息，截至目前已有超过120个国家/地区加入。参与国每年、定期、自发交换银行存款、证券账户、保险账户等金融账户信息给对方，无需申请。这张已经铺开的、网罗几乎所有金融账户信息的大网，一年就能交换大概13万亿欧元的资产信息（2024年全球）。

02 加密货币

金融账户被纳入监管之后，部分资金开始流向加密货币。紧接着2022年，OECD发布CARF（《加密资产报告框架》），要求各国交换加密货币信息。承诺在2027年首次进行交换的国家有52个，包括法国、德国、英国、日本、韩国、意大利、西班牙等主要经济体；另有15个国家地区包括香港、新加坡、阿联酋和美国承诺在2028年首次交换。

03 海外房产

OECD在报告中指出：跨境房产持有近年持续增加，且“频繁出现漏报”，说明海外房产正被用于藏匿本应经由CRS申报的资产。于是房产交换新框架（IPI MCAA）应运而生，对房产下手堵漏。

这个房产交换新框架，究竟是什么？

新框架名为《不动产税务目的现成信息自动交换框架》（IPI MCAA），由OECD财政事务委员会于2025年5月批准，同年10月提交G20，12月4日获得26个国家/地区的联合承诺声明。

新框架的机制其实很简单：就是各国税务机关把已经掌握的房产登记信息，自动发送给房产持有人的居住地国税务机关。

与CRS和加密货币交换不同，新框架通常不会对纳税人或金融机构施加新的申报义务。它用的是各国本来就有的土地登记册、房产登记数据库和受益所有权登记信息。这些数据早就存在，只是以前各国没有共享。

新框架分为两个模块：模块一交换房产所有权信息，包括：持有人的姓名、税务识别号、国籍和居住地，房产的地址、类型、土地登记编号，以及购置价格、评估价值、取得与转让日期等。

模块二交换租金收入信息，即持有人已向当地税务机关申报的租金所得。各签约国可选择加入其中一个或两个模块。

还有一条关键规定：如果房产是由公司、信托或基金会等法律实体持有，框架要求穿透至实际受益人。这意味着仅靠壳公司来隔离房产与个人身份的做法，恐怕也难以奏效了。

哪些国家已经签字？

截至2025年12月，首批签约的26个司法管辖区包括：法国、德国、英国、西班牙、意大利、葡萄牙、挪威、瑞典、芬兰、爱尔兰、新西兰、韩国、巴西、南非、比利时、希腊、智利、印度尼西亚、马耳他、哥斯达黎加等，基本覆盖了华人高净值群体最常置业的欧洲和亚太热门目的地。

美国、加拿大、澳大利亚等国尚未出现在首批签约名单中，但G20框架的政治压力将持续存在，加入只是时间早晚的问题。

承诺签字，只是第一步。根据OECD框架的设计，后续各国需走完以下程序才能正式激活交换：通过国内立法，将新框架转化为本国法律——激活双边或多边交换协议，与其他参与国正式建立信息交换关系——技术系统对接。

各签约国们在联合声明中明确表示“目标是在2029年或2030年前加入新框架，视各国国内程序而定”。也就是说，2029年是目标节点。

对持有海外房产的人士

房产交换新框架如果实施，对持有海外房产的人士来说，不但持有房产的信息透明了，房产的购置价格、评估价值、交易历史、租金信息换回来了，通过壳公司持有的房产也被穿透了，OECD 报告明确指出：各国税务机关可借此判断“用于购房的资金是否已申报纳税”。

也就是说，房产信息交换后，房产有没有赚钱，租金卖房收入有无交税，这是税务机关问的第一个问题。买房的钱从哪来，有无报税，可能是税务机关灵魂追问的下一个问题。

十几年来，每一个曾经被认为是"安全港"的空白，最终都被填上了：

• 瑞士银行保密制度被认为固若金汤，最终还是被撬开了保险箱；

• 开曼群岛、英属维尔京群岛这些避税天堂们，今天全部已加入CRS；

加密币在早年被很多人视为税务机关触及不到的数字现金，如今CARF（加密信息互换）已开始计时。。。

下一个被纳入交换的资产类别是什么？艺术品、游艇、私人飞机，关于这些资产OECD的相关讨论已经在进行。

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