2026年2月上海市二手房均价各平台不同统计数据略有差异，在45000元/平方米上下，新房价格因为比较透明，均价相对整齐，在73000元/平方米左右。这其中，二手房价格因为可能受交易惯例影响，跟真实价格有一定差异；新房价格受当月成交楼盘的分布和结构影响较大，比如，当月内环内内中环间新房成交多，占比大，均价就高，反之亦然。另外，新房均价里面可能还包含了当月的动迁安置房成交，这部分房源成交价相对较低，其占比也对当月均价有较大影响，所以新房成交均价每月波动较大。二手房价格其实也有这个问题，不过因为本身这价格就有点含糊，统计口径也不一，总的趋势大致一样，不作深究。
今天主要看下二手房和新房的均价差，2月份二手房均价约为新房均价的62%，看过往几个月，这个比例甚至能达到50%，二手房和新房的价格分野由此可见。
以90平两房计算，二手房均价45000元/平方米，总价405万，新房均价73000元/平方米，总价657万。
这个条件能在哪儿买到合适的房子呢？
把房龄限定在20年以内，我大致看了下，二手房外环内基本也就宝山、普陀有些，浦东近外环有几套，外环外闵行也不多。这还是在价格已经调整了这么长时间的背景下。新房也基本进不了外环。
如果锁定90平的建筑面积，那么二手房均价对应的是区位的平均，基本上都限定在外环边，要再想往里走，唯有牺牲生活品质，买房龄20年以上的老大楼或者多层老小区。想买新房就只有加预算。
极端的情况是，新房和次新房可能只一街之隔，价格就差30-40%，这种情况还挺多的。如果你面对这两类产品，会怎么选？
二手房给到刚需和不愿买期房追求性价比的改善客户；新房则适配板块内追求生活品质愿意付出额外成本的中高收入刚需和改善客群。这就是目前上海楼市的现状。
随着时间的推移，部分新房虽然有限售，终有解禁进入二手房市场的一天，那就是另一个“后浪推前浪”的故事了。
房子盖好之后作为建筑好像十几年间从未改变，改变的只是住在里面的人，和人们对它的看法。
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六侃山
生于豫西北小村庄，毕业于华东师大
前别墅销售百万经纪人，房地产中级经济师
上海、外地多次一二手房买卖经历
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