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美国房市迎来久违利多。房屋贷款抵押公司Freddie Mac（房地美）26日公布数据显示，30年期固定房贷利率从上周的6.01%降至5.98%，创下自2022年9月8日以来最低水平。这也是今年以来连续第三周下滑，为即将到来的春季购屋旺季注入强心针。
数据显示，一年前美国30年期固定房贷平均利率约为6.76%。今年以来虽多次徘徊在6%上下，但近期明显走低，首次有效跌破6%心理关卡。
大型地产商Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant指出：“3月通常是春季购屋旺季的起点，而目前利率处于三年半以来最低，今年春季市场可能会异常火热。”
市场普遍认为，借贷成本下降将提高购屋负担能力，吸引观望已久的买家进场。
房贷利率通常受Federal Reserve（联准会）政策影响，同时也紧密跟随10年期美国公债殖利率走势。
26日美国10年期公债殖利率报4.02%，低于一周前的4.07%，显示债市对经济与通膨预期趋于温和。贷款机构通常以此作为房贷定价参考。随着债券殖利率回落，房贷利率自然同步下行。
尽管利率回落为市场带来希望，但整体房市尚未全面复苏。
2024年二手屋销售量仍处于30年来低点。今年虽利率改善，但上月房屋销售量却创近四年来最大单月跌幅，年化销售成长率也写下两年多来最慢纪录。
分析指出，真正压制市场的关键因素仍是高房价与库存不足。房价过去几年快速上涨，使不少家庭即便面对较低利率，仍难以负担购屋成本。
当前市场另一大难题是“锁定效应”（rate lock-in）。
根据Realtor.com统计，约69%仍有房贷的屋主，其固定利率在5%或以下；其中超过一半甚至锁定在4%或更低。这意味着许多屋主不愿卖房换贷，因为一旦重新购屋，可能面临更高利率。
不少屋主直言，利率需进一步明显下降，才会考虑挂牌出售。
利率下降已带动部分屋主选择重新贷款（refinancing）。不过整体贷款市场变化仍有限。
Mortgage Bankers Association（MBA）数据显示，上周整体房贷申请量仅较前一周微幅增长0.4%，几乎持平。
值得注意的是，越来越多购屋者选择利率通常较低的可调整利率房贷（ARM）。上周ARM占全部房贷申请件数的8.2%，显示部分买家愿意承担未来利率波动风险，以换取当前更低的月付压力。
与此同时，15年期固定房贷利率却从5.35%升至5.44%，对希望加快还款的屋主而言成本略有上升。
市场分析认为，若利率持续稳定在6%以下，并伴随更多库存释出，春季房市有望明显回温。但若房价持续高企、供给不足，复苏力度仍可能受限。
可以确定的是，在经历高利率压抑后，房市终于出现转机迹象。接下来几个月，将成为检验美国房地产市场真正回暖与否的关键时刻。
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著名美国房地产专家。国际品牌Re/Max地产公司合伙人，知名品牌CC Royal Realty成薇地产公司创始人。
荣获行业终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖，及全美总裁奖、全美白金奖、世界杰出华人奖等众多大奖，屡登行业名人榜。
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