接近15万套!北京楼市,二手房挂牌量开始爆发了!

今天看到一个网友感叹：他在春节后关注了89套房子，上个月就卖出了25套。并且卖出去的，都是比较好的房子。

他的感受不是个例，春节过后，北京的二手房挂牌量急剧增加，内网的二手房挂牌量已经到了153426套。

挂牌量越多，意味着房子越不好卖。

现在好房子的成交速度还在加快，那么剩下的，都是流通性、保值增值能力都比较弱的房子。

这种情况下，房东卖房、购房者买房，都是难上加难的问题。

卖房市场大反转！

现在的行情是，卖家希望房子能尽快以心仪的价格卖出，买家希望房子以自己期待的价格买入，这就导致了双方博弈加剧。

海淀学院路80年代的公房，2024年完成了电梯加装+外保温改造。58㎡的一居室，改造前挂牌价450万，改造后挂牌价520万，2025年以505万成交，单价8.7万/㎡，较改造前增值12%。  

但与此同时，房山2005年的75㎡两居室，挂牌价180万，挂牌9个月后以才以155万的价格成交，单价2.06万/㎡，较2023年下跌15%。  

所以，越是优质的房子，卖家的信心足，也能卖出去。

而流通性弱的房子，还在持续下跌，卖家如果有机会，一定要尽快尽快卖。

而对于买家来说，我们有更实际的建议。

北京买房，必须遵循的几个逻辑！

从宏观角度看，全力稳楼市依旧是主基调，这个就不多说了。

中观层面，大家要认清几个现实：

1、现在是未来五年购房政策最好的时候，房贷利率足够低，首付比例也足够低，未来的购房政策不会比现在好，刚需的购房意向，也不会比现在更明确。

2、北京不会有大涨的时候了，你的房子如果是老破小，现在会跌，未来还会跌。能保值甚至慢牛上涨的房子，只占整个楼市的30%。

3、小户型房子、普通小区的极致大户型房子、郊区老破小等等，都应该避开的房子。

4、房子的流通性非常重要，在北京买房一定要注重房子的流动性不动产只有动起来才有价值，如果有什么急事的时候，至少能卖出救急。

所以现在买房，至少要遵循以下几个逻辑：

1、地铁规划至关重要

北京是TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天，房价立马会有变化。靠近地铁站的房源，不仅出行方便，房价也相对稳定，增值潜力大。

2、户型居室排名:三居>两居>四居>一居>五居。

同样预算下两居比一居更受欢迎，小区的涨幅预期优先于居室。·朝向选择上，南北、全南、东南、西南、东西、东、西北。一般来说，全南的房子比东西的房子卖得好一些，朝北朝西的房子流动性不行，住着也不会很舒服。

3、北京的换房周期一般是7年左右，买房的时候一定要想到未来置换时容不容易出手。

4、先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源。板块>小区>房源，商圈价值>小区价值>房屋内部价值。

在北京，多100万元可能意味着能够选择更好的小区，甚至升级到更高级的商圈，每个商圈都有适合的买入区间价位，对号入座，让合适的资金去到合适的地方。

5、不要在新房和新地块周边买楼龄较老的二手房，不然以后会被踩踏的相当惨，回龙观的部分老房子已经有了这个趋势。

各个板块走势如何？

具体到微观市场，刚需房目前是市场上流通性最大的，并不稀缺，一定要记住别买硬伤房。

1、要特别警惕20年前行情一般，20年后走势特别好的中等及以下学区。

2、学区房是一个消费需求，用完之后直接抛售就行，尤其是老破小学区，用完后尽快卖，越快越好。

3、石景山想要发展起来很难，不过预算只有350左右，这里也适合上车，最起码比门头沟强。门头沟，没有任何规划和利好。

4、丰台能买的区域也不多，离西城比较近的丽泽商务区可以买，地铁19号线沿线的草桥、玉泉营、和新宫、青塔、可以刚需上车，其它地方没有太大的核心竞争力了

5、租售比虽然重要，但和房价的涨跌比起来，仍是九牛一毛，如果能整合资金置换优质资产，当下是最好的时机。

6、通州长线看好，因为有政策有落地，现在也是相对低点。

7、顺义后沙峪顶级别墅不次于城里的次新涨幅，老别墅涨幅一般。顺义后沙峪记得买新不买旧。

8、回龙观最便宜的那些房不值得买90年代的回迁房，可以买，会跟着海淀回龙观长期往上走。回龙观中间段的龙字头的房，一不要买噪音的，二不要买高楼层，三要买有落地窗户的。

还有更多关于朝阳、海淀、丰台的购房规则和细节，由于篇幅有限，无法全部说完，有需求的朋友扫描文末二维码，一对一解决您的困惑。

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