买了二手房,前业主欠的物业费该谁交?法院判了!

问题引入

在二手房交易中，很多买家只关注房屋的产权、贷款和过户，却容易忽略一个隐藏的“麻烦”——物业费。如果前业主拖欠物业费，新业主是否需要承担？最近，吉林龙井市人民法院审理了这样一起案件，给出了明确答案。

案情回顾

2015年7月，龙井某物业服务公司与一位姜姓业主签订了物业服务合同，约定了物业费、亮化费的收费标准，并明确了违约条款。2017年6月，吕某某购买了姜某某的房屋，办理完过户后，到物业公司变更了业主信息。之后，吕某某分别在2017年7月和2020年4月，缴纳了2017年7月1日至2020年6月30日的物业费和亮化费。

但从2020年7月1日至今，吕某某再没交过物业费和亮化费，双方也没有重新签订物业服务合同。物业公司多次催缴无果，便将吕某某起诉到法院，要求他支付欠付的费用及违约金，并承担诉讼费。

法院审理

法院经过审理认为，虽然吕某某没有和物业公司直接签合同，但他应该受到原业主与物业公司签订的合同约束。

原来，原业主姜某某与物业公司签订的合同是双方真实意思的表示，内容合法有效。根据《民法典》的相关规定，物业服务合同对全体业主都有约束力。当房屋所有权从原业主转移到新业主时，与该房屋相关的物业服务合同的权利和义务也会随之转移。

在本案中，物业公司已经按合同约定提供了保洁、绿化、亮化、秩序维护等服务，尽到了主要义务。吕某某买房后办理了产权登记，成为房屋的合法主人，并且实际入住，享受了物业公司提供的服务。因此，他作为房屋的新业主和物业服务的实际受益人，理应承继原合同中的权利和义务，按照约定支付物业费和亮化费。

同时，由于吕某某未按时交费，已经构成违约，需要承担相应的违约责任。最终，法院判决支持物业公司要求支付物业费和亮化费的请求，但对违约金的数额依法进行了调整。

法官说法

很多二手房买家可能会有疑问：我和物业公司没有签合同，凭什么要交钱？其实，物业服务合同具有“跟随房屋”的特性。只要物业公司按照约定提供了服务，业主就不能以“没签合同”或“不需要服务”为由拒绝交费。因为物业服务是面向整个小区的公共性服务，比如保安、保洁、公共设施维护等，每个业主都从中受益。

特别提醒：在购买二手房时，除了查验房屋产权、水电燃气等费用，一定要核实前业主的物业费缴纳情况。最好在购房合同中明确约定物业费的结算方式，避免日后产生纠纷。如果前业主有欠费，应由前业主承担，新业主可依据合同约定向前业主追偿，但这并不能成为新业主拒绝向物业公司交费的理由。

法条链接

· 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

· 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

    业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

    物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

结语

这起案件给二手房买卖双方都提了个醒：物业费不是小事，交易前务必查清欠费情况，并在合同中明确责任，避免“喜提新房，却背了一身债”的尴尬。而作为业主，享受了物业服务，按时交费也是应尽的义务。

编辑：史廷义

审核：恒道