给正准备想在郑州买二手房人群的一些建议.

有没有最近正在看二手房、心里比较苦恼的购房者？苦恼的原因在于目前的二手房议价空间没有去年那么大了，甚至开始出现小幅度调价了。目前我正在服务的已经有好几组客户出现这种情况！

据某壳，某居客等大平台统计数据，截至3月15日，3月二手房已成交近5000套，这个月大概率成交量要破万套。上个二手房成交量破万的月份感觉还是在2020年12月以前，难道5年一个轮回？

我只分享真实的感受。过完年确实不少小区的二手房东预期提高了，特别是次新、地段好的小区，从实际成交来看，核心区以及品质较好的改善小区成交速度是最快的。根据近期成交的数据，以核心区域为例，不少小区成交价涨幅甚至已经达到10%左右。

不仅核心区，其他高价值板块的品质小区也出现了类似情况，特别是改善的高层户型，以及相对比较稀缺的洋房产品。

我为什么一直非常关注二手房的风向？因为新房价格本身就比较虚高，市场调整的这几年，新房价格降幅相对二手房也比较小，甚至不少核心区的新房摆脱限价后，通过新计容或者品质提升，出现了不小幅度的涨幅，最典型的就是东区和金水老城。

所以也导致新房成交量占市场的份额一直在减少，早已经不是市场主力。不过近两年四代宅的入市产品迭代，确实引起不少人的青睐，虽然也通过炒作市场热度来促销售，但开发商整体资金仍比较困难，重点仍会以保现金流为主，不太会去大幅涨价。

但我们的二手房却不一样，一旦成交量持续活跃，就容易出现涨价行情。

因为房东是比较容易受市场氛围所感染的，也就是大家经常说的“飘”了。另外就是购房者也是如此，一旦出现成交量或者价格上涨的情况，也比较容易陷入焦虑，一旦焦虑就让自己比较容易出手。

更客观的原因其实在于，二手房价格尤其经过近两年的大幅回调，确实性价比很高了。另外就是春节前，成交比较活跃的小区的低价房源确实也被清空，再有就是马上6月份很多购房者有子女入学的刚性需求，以上原因也促使不少购房者开始入手。

其实这两年一直有购房需求，或者一直在关注房子的购房者心里也比较清楚，目前二手房的价格再往下跌的可能性也不是很大了。有不少人不是预算不足，而是一直在等一个抄底的机会，所以一旦出现反转行情，思想就比较容易松动，主要还是因为其有需求、有预算，所以即使小幅上涨也能接受，最近入手的也很多。

现在相对来说，比较苦恼的是预算比较有限、抗风险比较弱的购房群体。尤其最近看到自己关注的小区或者户型一套套在减少，是比较容易陷入焦虑的。

结合自己对市场的理解和判断，给几点建议供参考吧。

首先，今年不会出现大涨行情，就是像过去两次那样的房价暴涨不会出现，首先不必恐慌。再有就是即使出现上涨行情，也仅限于核心区高品质的小区，哪怕典型的热点小区，我觉得也不会超过20%的涨幅。
我认为大部分小区涨幅空间是有限的，能有稳住或温和回升就不错了，因为市场供过于求的基本面并未扭转。

其次，过去新房成交量大、投资客多的区域或板块，比如常西湖、滨河、管南、金水北、杨金等区域的一些板块，不仅上涨可能性偏小，甚至可能会有进一步回调的风险，这里就不展开说了。

另外就是，现在很多涨价的小区也多与学区挂钩，如果没有需求也没必要去局限这些小区。还有就是，即使你正在关注的小区目前价格不太友好，其实大部分购房需求都是有平替方案的，不一定拘泥于特定小区或板块，一定要多审视自身的需求。

总之，2026年上涨行情或有，但不必焦虑，整体仍会可控在大部分购房者的可接受范围内，整体下跌行情可能性很小，但局部风险依然在。

最后送给大家一句话：千万不要在非理智情况下做决定，当你选房困难时，不妨把范围再扩大一些。买房这件事，从来没有哪个板块或小区是必选项。