小阳春稳了?以交易员视角,深度解读上海二手房成交量
- 2026-03-20 20:06:08
小阳春稳了?以交易员视角,深度解读上海二手房成交量👉👉👉知识星球内容介绍 
总感觉同样的剧本，在过去两年里都上演过。 2026年的行情，和2025年、2024年的小阳春，又有细节上的不同。 本文就从交易员的视角解读一番。 先说一个资产价格运行的原理：脱离基本面的技术分析，是没有意义的。 成交量就是纯粹的技术指标。 打个比方，一只股票市盈率是50倍，股息率2个点，净利润短期内还看不到回暖的可能。 一路下行的K线，突然来了个反抽，伴随着成交量的放大。 你说这种，能作为见底反转的信号吗？显然不能。 楼市基本面指标大三样：租金回报率、按揭利率、租金增速。 什么时候，租金回报率与按揭利率（也可以用市场主要利率的公积金贷款利率替代）持平，市场底就到了。自住买房的人可安心入场。 租金持续回升，且租金回报率 + 租金增速 >5%，房产具备了投资价值，投资客入场的信号。 从周期的角度分析，以香港为例，2024年2月政策底（撤销印花税）之后的一年时间，才有市场底： 
上海在上个月底，才刚迎来沪七条的政策底，这就一鼓作气房价V型反转，蓄力的势能有所不足。 更何况，香港楼市在2025年初见到市场底的时候，租金已连续回升两年： 
再来看微观交易结构。 如果价格反弹的，是前一轮牛市里涨得比较好的标的，这就直接给反转行情判了死刑。典型的弱市反抽。 什么时候，冷门低价盘集体反弹了，才是见底的信号。 2024年、2025年的小阳春，通过微观交易结构，很容易看出，反弹的就是那些热门中产地段，以及徐汇、黄浦、瑞虹新城这种泡沫堆积严重的板块，趁着行情回暖，再一次紧密抱团罢了。 2026年，这回有点不一样了。 低总价房子是真的反弹了。连徐泾的无地铁次新房，挂牌价也上去了： 
之前推荐过这个盘，星球成员买下的价格是中楼层89㎡三房不到300万，目前挂牌332万的是二楼。 不过，1000万以上的楼盘，却是另一番景象。 大宁板块一直是小阳春+学区行情的反弹急先锋。 学区房+次新+板块标杆，又是高得房率的金茂府二期112㎡，挂牌价却在新低价位： 
徐汇、瑞虹这类泡沫比较顽固的板块，小阳春似乎和它们无关，近期的新挂牌房源，都见了新低价： 
昨天还听说，杨浦内环某盘，已经在打95折销售了。这个也是1000多万的房子。 500万以下房源反弹，1000万以上楼盘不改原先的运行轨迹，这就是2026年上海二手房、新房行情的现状。 我斗胆猜测下背后的原因。2024-2025年，上海买房人的动物精神还在，几百万净资产的人，就敢再贷款几百万，买一千多万的房子。 行情一有反弹，高中低总价的房子都会轮到。 到了2026年，房产死多头早已鼻青脸肿，AI革命席卷而来，感受到自己的工作和现金流朝不保夕的人越来越多。 另一方面，国际形势动荡，一开年就战火纷飞。 安全稳定的思潮，彻底压过了冒险主义。 原先贷款几百万，买1000万以上房子的人，选择退一步，买个自己能轻松负担的楼盘。 当然，以上仅仅是我的猜想而已。 最准确的，就是实时监控各板块的边际挂牌价、成交价，感知最真实的市场温度。 最近，我优化了知识星球笋盘列表的筛选流程，每周都会浏览上海所有板块近一周新挂牌的房源，以监控市场的强弱。 有的中介会说”没人比我更了解XX板块/XX楼盘“，但做区域性生意的人，很难了解到整个城市是什么情况。 小克勒在公众号、小红书发表的文章偏理论，更具实操意义的内容，会发在知识星球。 在小克勒每周的知识星球笋盘列表里，会从低基数、租金回报率、供需关系、独创的【小克勒指数】、杠杆率5大维度，挑选出上海各总价段值得关注的房源。 
本回笋盘列表更新了13条内容： 
本周笋盘列表值得关注的点： ①沪七条效果不及预期，上周末笋盘及备选表没有降价房源，有1个涨价房源；本周已恢复正常，各总价段房源，价格都有调整。 ②筛选了较多2000-3000万价位段的市区豪宅盘； ③新增房源主要分布在浦东和黄浦区； 知识星球的8大专栏，自从2024年成立以来的两年时间里，已经输出了300多篇专栏文章（包含楼市、资产配置、港险、权益资产、另类投资相关内容）： 
更多资产配置、投资相关内容，可加入小克勒的知识星球查阅。 知识星球最有价值专栏的【全球资产配置】系列，近日更新了第十四期。 一万字长文涵盖了全球各国权益资产、美债、黄金、大饼、上海楼市、香港储蓄险等投资标的的价值分析。 这个专栏的文章，旨在解决2个投资博主常见的棘手问题： ①投资框架不成熟，随着时代变迁而被淘汰； ②实操技术过于复杂&考验心理素质，导致博主赚个吆喝，粉丝们都没赚到钱； 
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上周，上海二手房的网签量爆了。
周末两天均超过1300套，中介的朋友圈、视频号彻底High了起来。
害怕踏空的买房人们急了，这两天各个平台相关的私信、提问数量大增：
然而，我就想问一句：你们不觉得，既视感有点强烈么？
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