导 读 每周二晚9：00定期更新，为读者提供置业参考，数据均为二手房合同签约7天内。
上周成交量相比处于低位，2026年开年第一周冷清，学区房成交平淡，挂盘量减少，主要是受2月春节假期影响，买卖双方都在等下一步政策。
一、 以往开年学区房是带头大哥，今年为啥哑火？
1. 需求提前释放了：去年9月底有新政，年底又有一波翘尾行情，很多着急用学位的家长已经在2025年底提前买完了。所以今年开年，这部分最迫切的购买力少了。
2. 顶级一梯队学区房价格止跌，如南二外海德、南外高新等从去年11月二手笋盘就放量成交，而小户型海洋之心，瑞铧苑等春节前逆势上涨5%左右。这说明最顶级、最稀缺的学区房，价格已经企稳回升了。
3. 心态变了：买完了的家长不急了，没买的可能还在观望政策（比如两会）。而顶级学区房的业主，看到价格稳了，就更不着急卖了，选择“惜售”。所以表现出来就是：放盘量少了，交易平淡，但价格底子很硬。
三：豪宅市场放盘量减少
深圳豪宅真正下跌为2023年下半年开始，放盘量增加，相比普宅延后了，而2025年下半年价格才是真正的加速下探，以恒裕滨城而期为例：年初170平5000万成交，年底3800万左右成交，24%降幅，这就是放量砸盘，信心减少了，而随着求是杂志发文政策一次性给足不要挤牙膏后，全国下调增值税等配套政策带动顶豪（部分优质产品）价格率先企稳，急抛笋盘迅速出清，价格回归正常挂盘，甚至有业主比之前卖高了很开心。
总结：之所以举例以上顶级学区房、豪宅市场，主要是从数据层面开如两会后有利好加持情况下价格率先稳定持续回稳，而改善宜居如兰溪谷，招商仕林臻邸二梯队学区房等以及次新盘紧跟回稳，而一些冷盘等依然会分化，上半年不排除有一个高点，需要卖房的朋友可以多研究下。
成交主要集中在3房，3房成交量增加
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