三月伊始，全国楼市暖风劲吹，一二线城市率先迎来成交高峰，久违的“金三银四”强势回归。上海8天成交突破6700套、广州单周末热销千余套、南京两日去化超千套——核心城市的热度迅速传导，作为区域中心城市，徐州成为这波回暖浪潮中不容忽视的亮眼存在。
不同于以往新房领涨、二手房跟进的行情，此轮徐州楼市回暖呈现出鲜明的“二手房先行”特征。数据显示，3月1日至9日，徐州二手房成交量达664套，环比上月同期暴涨65%；仅贝壳平台近3天就成交300余套，多套房源挂牌数日即火速成交，市场热度直线攀升。
与此同时，徐州二手房价格也出现企稳回升。某机构监测显示，近一个月徐州二手房价格上涨3.8%，涨幅位居全国第七。房主调价、买家抢房的场景重现市场，沉寂多年的徐州二手房市场，似乎一夜之间重回置业视野的中心。
这波热度并非单纯的情绪回暖，背后更隐藏着徐州楼市供需结构的深刻变化。一边是二手房成交量价齐升、成交周期大幅缩短；另一边是新房市场刚需盘近乎断供，纯新盘全面转向高品质改善，刚需群体无新房可买，被迫涌入二手房市场。
徐州二手房市场迎来久违热潮
“带看还没录入系统，房子就被定了”“挂牌两天就成交，客户看完直接付定金”——这是徐州多位房产中介近期的真实感受。历经数年深度调整，徐州二手房市场似乎彻底告别了低迷。3月以来成交量爆发式增长，核心区域房源供不应求，成交速度创下近年新高。
据某机构数据监测，3月上旬徐州二手房成交量环比涨幅超六成，市场活跃度显著提升。贝壳平台的成交数据更直观印证了这一热潮：短短3天时间，平台二手房成交突破300套，日均去化超百套，远超往年同期水平。从成交周期看，以往动辄挂牌数月无人问津的房源，如今迎来“光速成交”，短则两天、长则十余天即可完成交易，市场流通效率大幅提高。
走访市场发现，徐州二手房成交主力集中在配套成熟、资源优质的泉山区和云龙区。这两大主城区凭借完善的教育、商业、交通配套，成为买房人首选区域，成交量占据全市半壁江山。多个热门小区房源一经挂牌，便引来多组客户看房，议价空间持续收窄，部分优质房源甚至出现买家加价争抢的局面。
具体成交案例中，“速销”房源遍布全城：泉山区外余窑一套小户型老房，挂牌2天即以近30万元总价成交；五山公园板块万科吾山一套低密四居室，同样挂牌2天火速售出，成交价294万元；南区千禧城一期129平方米三房，挂牌4天成交，单价仅4800元/平方米；万科云谷四房小高层挂牌8天成交，总价203万元；西区荣盛城一套三房两天售出，单价6360元/平方米。即便非核心板块房源，成交周期也明显缩短。
价格层面，徐州二手房也迎来企稳回升。某机构数据显示，近一个月徐州二手房价格上涨3.8%，涨幅位列全国第七，打破了此前持续阴跌的局面。经过数年深度回调，徐州房价已回归相对合理区间，高性价比房源集中涌现，4000+、6000+元/平方米的二手房随处可见，80万元以内可买主城三房，170万元就能拿下核心板块改善房——价格优势激活了蛰伏已久的自住需求。
房主涨价潮悄然蔓延
成交量的暴涨、成交速度的加快，直接改变了房主的市场预期。此前为了快速卖房而主动降价、让利促销的房主们，如今纷纷撤回低价房源，甚至连夜上调报价，部分房源涨幅高达20万元。二手房涨价潮从核心板块向全城蔓延，房主“唱涨”情绪渐浓。
泉山区作为二手房成交核心区，成为房主涨价的“主战场”。恒大滨河左岸二期一套97平方米房源，业主直接加价20万元，报价上调至100万元；星湖尚苑一套89平方米小户型，一夜涨价20万元，总价升至180万元，单价突破2万元/平方米，远超同类房源均价。下淀板块金辉信步兰庭一套110平方米三房，业主将总价从128万元上调至150万元，单价升至1.36万元/平方米；徐州乐园板块万悦城二手房，同样出现20万元的大幅调价。
除了这些大幅涨价的房源，全市多个小区的房主也纷纷小幅调价。万达华府、玉兰雅苑、十里景园、夹河前街、万科云谷等小区，房源涨价幅度在2万至6万元不等。“本来想着降价赶紧出手，现在看市场这么火，反而不急着卖了，先涨点价观望一下。”泉山区一位房主坦言，身边多位卖房邻居都上调了报价，甚至有房主直接下架房源，打算持有等待后续行情上涨。
这种心态逆转，源于市场供需关系的微妙变化。徐州市房地产经纪行业协会会长于健分析，此前徐州二手房库存高企、需求低迷，房主处于相对弱势地位；如今刚需群体集中入市，优质房源供不应求，房主话语权明显提升。尤其是核心板块、优质学区、次新房源，更是成为稀缺品，房主调价底气十足，甚至出现惜售情绪，这进一步加剧了市场热度。
刚需新盘近乎绝迹，倒逼买家转向二手房
徐州二手房此番逆势升温，表面上是全国楼市回暖的传导效应，深层根源则在于新房市场刚需断供、纯新盘全面改善化——刚需群体被迫转战二手房市场，实属无奈之选。
走访徐州新房市场发现，近年来上市的纯新盘几乎清一色为高品质改善楼盘，面向刚需群体的小户型、低总价房源已近乎绝迹。刚需购房者若想买房，要么远走郊区挑选存量楼盘，要么只能在二手房市场中寻找主城置业的机会。
“想在主城买一套80平方米左右的小户型新房，跑遍了所有售楼处，根本没有可选房源。”准备结婚的95后刚需购房者刘先生无奈地表示，主城区、新城区的房价远超预算；远郊刚需盘虽然价格低，但交通、配套不完善，通勤成本太高，最终只能转向二手房市场。
这并非个例，而是徐州刚需群体的普遍困境。近年来，徐州土地市场出让的地块多为优质宅地，容积率低、定位高端。开发商拿地后纷纷打造高品质改善项目，主打大平层、洋房、叠墅等产品，户型面积集中在120平方米以上，目标客群直指改善型家庭。数据显示，近三年徐州新增的纯新盘中，纯刚需盘几乎退出市场舞台。
新房市场的结构性调整，直接催生了二手房市场的繁荣。对于刚需群体而言，主城新房门槛过高、远郊新房配套不足，二手房成为兼顾地段、配套、预算的最优解。尤其是次新房源，凭借房龄较新、户型设计合理、即买即住的优势，成为刚需首选，成交量占比持续攀升。“次新房既能享受新房的居住品质，又能避开新房交付风险，价格还比同板块新盘低不少，性价比确实突出。”业内人士指出，次新房的走红，正是刚需群体在新房市场无房可买后的必然选择。
与此同时，房价回调后的二手房，进一步降低了刚需的置业门槛。历经市场调整，徐州二手房价格回归理性，刚需上车门槛大幅降低。4000—6000元/平方米的单价、30万至80万元的总价，让新徐州人、年轻群体有了更多安家的可能。租售比回归相对合理区间，自住兼投资属性逐步显现，也吸引了一批务实型购房者入场，进一步助推了二手房市场的热度。
本报记者 尹亮
一审 | 方秉文
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