上海二手房成交爆了,车位和商住在凑数?
- 2026-03-20 19:08:55
上海楼市小阳春呈爆发态势，本月即将冲向3万套。
但是有理中客分析，这都是因为车位分开产证的原因，把车位成交统计进去了。
01
那事实如何呢？看图说话。
上海历来是住宅和车位分开网签的，如果买卖过房子和车位，应该都看到过黄皮和绿皮两本合同，分别是住宅和车位或其它商业。
也就是说，不管车位和房子同一本产证还是不同产证，其实网签数量是没有变化的。
另外，小胖老师也做了统计：
上海二手的成交数据里，住宅成交一直占比90%左右。
再看去年同期，同样的比例，还是验证了前面的说法，本来就是两本网签合同，根本不存在车位数量冒充成交的事，只是理中客的一厢情愿罢了。
规则没变，统计口径没变，不存在凑数一说。
那些说“车位突然变多了”的人，可能只是以前没注意过这些数据。
现在市场突然热了，有人想找出个理由来解释，结果找错了方向。
02
既然不是车位在凑数，那这波行情到底是怎么爆发的？
我观察下来，有三个核心因素叠加。
第一，沪七条精准激活了置换链。
2月25日新“沪七条”落地，非沪籍外环内购房社保年限从3年缩短到1年，公积金首套最高提到240万、叠加优惠能到324万，持居住证满5年的不用社保直接给房票。
这些政策直接解决了两个最大的痛点：购房资格和月供压力。
上海链家的数据显示，新政后二手房成交量较春节前上涨9%，新房认购量较春节前暴涨55%。
更重要的是，从一些头部中介披露的数据来看，近期比较快的成交转化周期，直接缩短到7-10天。
这意味着，以前犹豫的人，现在果断出手了。
第二，小阳春本身就是传统旺季。
3月一直是学区房的传统旺季。叠加新政后，效果更是放大了。
今年元宵后的成交量，比去年高了30%以上。
去年元宵后第一个周一周二周三，成交599套、687套、692套；今年同期是870套、875套、883套，平均涨幅33%。
第三，刚需和改善同步启动。
从成交结构看，300万以下房源占比超过70%，刚需正在疯狂扫货。同时，300-800万改善产品的成交量也在明显回升。
卖一买一的置换链条，正在慢慢打通。
一位熟悉的中介店长跟我说，现在门店周末单日带看量能达到三十多组，甚至出现客户在店等候的情况。
有位业主，房子卖了一年了没卖掉。新政后半个月后就出掉了。
之后立刻加入看房队伍，从下午四点一直看到晚上九点半，入市心态非常迫切。
这些都是真实客户在发生的事情。
03
有个问题值得琢磨：为什么每次市场回暖，总有人跳出来说“数据造假”“成交注水”？
我分析，大概有几种心理。
一种是亏怕了。
过去三年跌得太惨，很多人跌出了“创伤后应激障碍”。看到一点回暖的迹象，第一反应不是高兴，而是怀疑。
这可以理解，毕竟被市场教育了这么久。
一种是踏空了。
有些人在底部割肉离场，现在看到市场涨了，心里不平衡。
只有证明“市场没回暖”，才能证明自己当初的决定是对的。
还有一种，是纯粹的信息差。
很多人确实不了解上海的分开网签规则，看到总成交数字涨了，就以为是“水分”。这属于认知盲区，解释清楚就好。
但我始终相信，数据不会骗人，趋势不会撒谎。
截至3月17日，上海3月二手成交已经15799套，日均929套。
按这个速度和日成交套数，全月突破2.8万套是板上钉钉，冲击3万套也不是没可能。
就算把车位居的9%全部剔除，这个数字依然很硬。
04
说回正题。这波行情的本质是什么？
我的看法是：这是一次由政策催化、由真实需求驱动的市场修复。
不是暴涨，不是泡沫，更不是什么车位凑数。
就是那些攒了几年钱、等了几年机会的刚需和改善，终于敢下手了。
对买房的人来说，不用被车位凑数的言论所干扰。
如果你有真实需求，对刚需来说现在确实是窗口期。政策底已经明确，市场底正在夯实，最便宜的时候可能正在过去。
对卖房的人来说，也别被数据冲昏头。
市场分化依然存在，核心区的好房子可以硬气，但远郊、老破小还是要理性定价。
从今年的行情表现、和我在一线的真实体感来看：
成交量热度，已经板上钉钉了。
上海楼市，确实回来了。
