大家买卖房子。买房子的时候，很容易被房屋中介蒙骗，所以卖房买房前得先了解中介的运作模式，弄清楚其中的套路。
今天我就简单和大家说说，希望能给大家买卖房子提供一些帮助。
现在的房屋中介主要有三大核心角色，第一个是房源端。
房源端主要负责维护房东关系，和房东的谈判、交流比较多；
第二个是客源端，客源端主要是寻找买家，和买家的沟通会更多。
大家可以这么理解，房源端看似站在房东的角度，实则是和房东博弈的，客源端看似站在客户的角度，实则是和客户博弈的。
大家一定要清楚，房源端并非因为和房东亲近就会真心帮房东，其实更像是博弈的一方。
房源端和房东的关系最好、交流最紧密，但核心是和房东博弈。
客源端看似帮买家说话、为买家出谋划策，好像是向着买家的，但其实他们的核心目的是把房子卖给买家，所以主要的博弈对象其实是买家，客源端其实是买家最大的对手。
中介的第三个核心角色是专业知识端，专业知识端主要负责什么呢？
比如交易流程的专业操作人员、法律顾问、政策解读人员、提供经营场地的店东，还有开发 APP 的技术人员、行政人员等，都属于专业知识端。
这三类角色因岗位职责不同，工作内容也有很大差异。
先说说房源端的核心工作，首先是房源录入。
房东想要卖房，不管最先接触到的是房源端还是客源端的销售中介，最终都会走房源录入这一步。
负责房源录入的工作人员会表现得十分热情，想尽办法让房东开心，目的就是让房东录入房源的真实信息，因为只要房源录入后成功卖出，他们就能拿到提成，所以这部分人并不会和房东说真话。
和房源录入工作类似的，还有房源实勘人、房源钥匙人。
房源实勘人会实地到房屋内拍摄房源照片、制作 VR 全景，查看房屋的户型、装修、楼层、朝向等物理信息，为房源建立标准化的档案。
房源钥匙人会获得房东的委托，保管房源钥匙，负责带客户看房，同时开展房屋的日常巡检工作。
房源维护人是对接房东的核心人物，也是房东的第一对接人，主要负责维护房东关系，实时更新房源价格，摸清房东的底价，确认房屋产权信息，配合客源端带客户看房，和房东沟通调整定价策略，并且会全程参与房屋的买卖交易，推动房屋成交。
这个角色在房源业绩的分成中占比最高，所以房屋能不能顺利卖出，房源维护人是最关心的，房子卖出去后，他能分到的提成比例也是最高的。
除此之外，房源端还有房源被荐人和房源委托人这两个角色。
房源被荐人主要负责保管房产证、业主委托身份证明、委托协议、产权证明等相关证件资料。
房源委托人是获得房东委托的经纪人，主要负责办理房屋的整个交易流程，同时完成房源合法挂牌的相关操作。
再来说说客源端，客源端的工作人员也被称作成交人，也就是买方经纪人，专门为买家提供服务。
他们的核心工作是寻找房源，根据买家的预算和购房要求筛选、匹配房源，陪同买家看房，介绍房屋的实际情况，协助买卖双方进行价格谈判，建议买家合适的出价，同时解答买家在贷款审核等交易过程中遇到的问题，全程陪同买家完成购房流程。
这里大家要记住，带买家看房的客源端成交人，并不是最了解房屋信息的人。
如果成交人想要了解房屋信息，或者买家向成交人询问房屋相关信息，成交人都需要向房源端的房源维护人咨询。
所以客源端的成交人其实对房源信息、房屋产权、委托协议以及整个交易流程都了解得不够深入，他们的核心目的就是讨买家欢心，促成买家购房。
客源端还有门店负责人这一角色，主要负责管理成交人，在关键节点为成交人提供专业的业务指导，协调买卖双方以及经纪人之间的矛盾，做好相关的调控工作。
当买家确定购房、准备签订合同时，就会接触到签约经理、交易管家、按揭专员、权证专员、法务专员、资金监管专员等工作人员，这类人员会在交易过程中做好风控把控和全流程管理。
其实房源维护人和客源端的经纪人、成交人，很多文化水平并不高，甚至有的连高中都没毕业，他们的工作主要就是和房东、买家套近乎，专业能力相对欠缺，他们背后的专业支持，其实都来自签约经理、交易管家等专业人员，交易流程的梳理和把控，也都是由这些专业人员负责的，这也是现在中介行业普遍的运营模式。
了解了中介的角色和运作模式，再和大家说说房屋中介在谈判和交易过程中的常见套路。
第一个套路是吃差价。现在很多中介不满足于只赚中介费，尤其是当下房价下行，成交一套房子拿到的中介费并不多，各个中介都急于促成交易，所以不少中介会通过吃差价的方式牟利。
具体来说，客源端的成交人会向买家虚报房屋价格，隐藏房屋的历史成交数据，还会串通房源端的工作人员或其他经纪人一起抬价。
如果房东的心理价位是 480 万，最终房子以 500 万卖出，产生的 20 万利差，中介们就会瓜分牟利。
想要规避这个套路，签约时一定要和业主当面核实房屋的底价，最好进行录音留存证据，防止房东不知情的情况下，中介漫天要价，导致房东最终只拿到 480 万，而买家却支付了 500 万的房款。
第二个套路是虚假房源引流。客源端的成交人核心目标是找到有购房需求的买家，为了吸引买家咨询，他们会发布各类虚假房源信息。
比如用低价房源引流，或者采用 AB 套的方式，描述的是房源 A 的优质装修和居住环境，甚至是房源几年前装修完好时的信息，但实际房源的装修早已陈旧，却用低价吸引买家。
当买家真正咨询时，成交人会以房源已卖出、房源涨价、房源按揭有问题不划算等理由推脱，引导买家去看其他房子。
还有的情况是，买家实地看房后发现，房子还是那套房子，但装修效果远不如照片，因为照片都是经过美化的，或者是房子几年前刚装修完时拍摄的。
如果买房时发现中介有这类弄虚作假的行为，就说明这个成交人并不靠谱，最好不要找他购房，同时要明确告知对方不要进行电话骚扰。
因为这类中介做事毫无下限，一旦通过假房源获取了买家的联系方式，不仅会频繁骚扰，还可能把联系方式以两三百元的价格转卖，导致买家后续接到大量中介的骚扰电话。
第三个套路是定金与意向金陷阱。
定金和意向金的本质，其实是中介用来锁定买家的手段，防止买家购房反悔。
很多买家觉得看好房子、决定购买后，交定金就不会有问题，但其实这里面存在很大风险。因为从确定购房到签订合同、审核房屋信息，中间还有很多环节，房屋可能存在不少买家不知情的隐患和隐性问题。
比如买家和房东谈好价格、交了定金后，才发现房东没有能力自行还清银行贷款，要求买家先支付首付，用首付来偿还银行贷款。
还有的买家交了意向金后，才发现房屋还有租户，且签订了租约，或者房东在交易过程中突然要求拉长或缩短交易周期。
这些隐藏的问题都会带来不必要的麻烦，而买家一旦交了定金，后续谈条件时就会陷入进退两难的境地。
除此之外，中介还会刻意隐瞒税费问题，很多税费明细中介不会提前告知，只有买家交了定金后，才会告知具体的税费金额，甚至还会虚报税费差价，比如实际只需缴纳 2 万块税费，中介会谎称需要缴纳 2.6 万，从中赚取 6000 元的差价，这一点大家一定要留意。
第四个套路是隐形消费。
买家和房东谈好房屋价格后，房东可能会提出房屋装修较好，屋内家具要打包售卖的要求，而此前双方并未约定家具的留存或搬走事宜，这就可能给买家造成损失。
如果买家要求房东拆走家具，房东可能会在拆运时把房子弄得一塌糊涂；如果买家想保留家具，房东就可能额外索要一万、两万的费用，这就形成了隐形消费。
第五个套路是隐瞒房源关键信息。
中介可能会刻意隐瞒房屋的重要信息，比如房屋是否办理过抵押、是否被查封、产权是否存在异议，产权是房主单独所有，还是夫妻共有，或是房主的父母、子女也享有产权，房屋是否为凶宅、房屋质量是否存在问题、学位是否被占用等。
作为买家，一定要在签约前核实清楚这些信息，再签订合同，否则一旦签约交了定金，肯定会上当受骗。
以上是中介针对买家的套路，而针对房东，中介也有不少专属的套路。
第一个是独家委托陷阱。
很多房源维护人会诱导房东签订长期的独家委托协议，协议中会注明，如果房东通过其他渠道卖出房屋，需要支付高额的违约金。
但房东签订协议后，房源维护人就会开始压价，比如房东原本想卖 480 万，中介会说现在只能卖 420 万，如果房东不同意，就会想方设法阻止房东正常出售房屋。
房东如果要签独家委托协议，一定要避开陷阱，委托期限最好不要超过一个月，协议中必须明确写明房屋的保底价。
千万不要陷入中介的圈套，签了独家委托后，其他中介带客户来买房，房东无法交易，否则就会违约，而签约的中介却迟迟不带客户来看房，耽误房屋出售。
第二个是代收定金陷阱。
不少中介会以把控风控、规避交易风险为由，要求房东将定金打入中介的账户，由中介代收定金。
但现在很多中介人员文化水平不高，部分人还面临经济困境，十几万、二十几万的定金对他们来说是一笔不小的数目，将定金打入中介账户，存在中介卷款跑路的风险。
一旦中介卷款跑路，房东报警后，这类情况通常会被认定为经济纠纷，短时间内根本无法解决。
即便中介承认挪用了定金，并且给出还款计划，承诺半年或一年后还款，房东也会面临诸多问题：一来，这笔钱会被拖欠半年、一年甚至更久，严重影响房东的后续置业计划。
二来，半年或一年后，中介是否有能力还款还是未知数，如果中介无力还款，房东还需要走法院诉讼程序，这又要耗费两三年的时间。面对这种情况，房东根本耗不起，所以一定要警惕中介代收定金的要求。
第三个是恶意逼房东降价。
房源维护人会弄虚作假，伪造小区的房屋成交记录，安排假客户看房来摸清房东的底价，同时隐藏真实买家的实际报价，刻意给房东制造房屋难卖的恐慌情绪，迫使房东认为自己的挂牌价格过高，从而主动降价。
房东遇到这种情况，一定要自行核实小区房屋的真实成交价格，必要时可以查看相关的交易合同，确认实际的成交价格，避免被中介套路。
最后一点，也是最重要的一点，千万不要相信中介的口头承诺。
举个简单的例子，买家知道原业主拖欠了物业费，中介却口头承诺，交房时会扣除原业主的一部分押金，用来结清物业费。这类口头约定毫无法律效力，所有的约定都必须白纸黑字地写进合同里。
现在房屋中介的人员流动性很大，很多人今天在这家门店工作，明天可能就换了地方、换了部门，甚至直接不干了，所以中介的口头承诺是最不靠谱的。
比如中介口头承诺原业主会及时迁户口、拖欠的物业费会在过户前结清、屋内的设施家具不会拆走等，这些承诺如果不写进合同，后续很容易产生纠纷，到时候扯皮都扯不清楚。
其实房屋买卖交易中的套路还有很多，大家在和中介谈判、买卖房子的过程中，一定要记住一个原则：中介赚的是房屋买卖的交易佣金，为了赚到这笔钱，部分中介人员会不择手段。
所以不要指望中介能为交易提供多少保障，一定要自己多留个心眼，所有的约定和承诺都要写进合同里，只有写进合同，中介公司才会承担相应的担保责任。
如果没有写进合同，后续出现问题，中介公司只会以 “这是员工个人行为” 为由推脱，拒不负责，这也是最让买卖双方头疼的地方。
